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刍议经营者安全保障义务在法律上之认定/段祖松

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 19:16:08  浏览:9208   来源:法律资料网
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刍议经营者安全保障义务在法律上之认定

湖南省中方县人民法院 段祖松


近年来,随着我国经济和社会发展, 侵权人身损害赔偿案件在类型和数量上均发生了重大变化,新类型的案件层出不穷,其中最受关注的是经营者违反安全保障义务的侵权案件。这是一种最复杂的侵权行为类型,也是目前理论研究较为薄弱、但在实践中又是经常发生的侵权行为。此类案件起诉到法院的逐年增多,且屡屡见诸于报端。由于在过去很长的一段时间里,我国对经营者安全保障义务问题没有制定相关的法律规定来调整,导致审判实务部门的同志没有统一的规范可供遵循,客观上影响了人民法院依法公正和高效率地审理案件,人民法院判决的社会效果和司法的公信力也因此受到影响。2003年12月26日,最高人民法院出台的《关于审理人身损害赔偿适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)首次对经营者安全保障义务问题进行了规定,填补了我国侵权法规则的一个漏洞,统一了法律适用。《解释》的规定,突出体现了现代司法以人为本的价值理念,也体现了司法为民的要求,不仅有利于促进商品、服务领域在安全保障方面加强管理,以更加人性化的服务体现对人的关照和尊重,而且也有利于合理分配损害,补偿受害人的损失。下面笔者拟就经营者安全保障义务的有关问题发表一孔之见,以求教于同仁方家。
一、经营者对服务场所安全保障义务的概念及其法理依据
安全保障义务是一种法律在综合考虑了在调整商业活动的秩序中设立这种义务的社会经济价值及道德需要后,依据诚信及公平原则确立的法定义务。具体是指经营者在经营场所对消费者、潜在的消费者或者其他进入服务场所的人之人身、财产安全依法承担的安全保障义务。旅店、车站、商店、餐馆、茶馆、邮电部门的经营场所、体育馆、动物园、公园以及银行、证券公司的营业厅等向公众提供服务的场所,都属于服务场所。对服务场所负有安全保障义务的主体为服务场所的经营者,包括服务场所的所有者、管理者、承包经营者等对该场所负有法定安全保障义务或者具有事实上控制力的公民、法人或其他社会组织。与此相对应的权利主体是:(1)消费者;(2)潜在的消费者;(3)实际进入该服务场所的任何人。该权利义务的主要内容是:在特定的服务场所,权利人的人身和财产安全应当得到保障,义务人应当对这种人身和财产安全履行相应的积极作为或者消极不作为义务。安全保障义务的确立有利于维护民众在商业活动及社会生活中的安全性,亦有利于节约社会成本,减少物质浪费。因为,倘若把这种义务赋予接受服务的一方的话,那么许多去银行的存取钱的人都要配备保镖,这较由银行一方设立保安人员来讲在经济学上显然是一种重复和浪费。
经营者的安全保障义务的法理基础,来源于德国法院法官根据诚实信用原则,从判例中发展起来的社会活动一般安全注意义务的理论。社会活动一般安全注意义务原先指维持交通安全而言,其后扩张于其他社会交往活动,以强调在社会生活上应负防范危害的义务,具体指“从事交易或者社会活动,肇致形成或者持续特定危险源的,应当采取必要安全措施,以保护他人免受损害。” 为了便于实务中明确其界限,学者通过类型化方法整理出社会活动一般安全注意义务的三种主要类型。⒈先行为肇致危险的防范义务,如驾车撞人,纵无过失亦应将伤者送医救治;挖掘水沟,应为加盖或采其他必要措施。⒉开启或者维持某种交通或交往的危险防范义务,如寺庙佛塔楼梯有缺陷,应为必要警告或照明;在自家庭院举办酒会,应防范腐朽老树压伤宾客。⒊因从事一定营业或职业而承担防范危险的义务。如经营旅馆饭店,应注意清除楼梯油渍,维护电梯安全,照明通往停车场的道路,防止发生危险等。经营者的安全保障义务,即系对上述第三种类型的防范。现代民法理论认为经营者承担安全保障义务的法理依据主要为:第一,收益与风险相一致原理的要求。第二,危险控制理论的要求。第三,节省社会总成本的要求。第四,公司社会责任的要求。第五、实质平等理念的要求。第六、国际民商事立法和比较法上的启示。
二、经营者安全保障义务的主要内容
经营者安全保障义务内容的确定,是判断经营者是否需要承担赔偿责任的标尺,即经营者需要履行哪些义务,才能视为其已经尽到了注意义务而不需要承担赔偿责任。民法理论认为,需要尽适当注意义务却没有尽这种义务,就具有民法上的过错,就应当承担过错的民事赔偿责任。经营者安全保障义务具体来说包括硬件和软件两个方面:
(一)硬件方面的安全保障义务
1、物的方面之安全保障
服务场所使用的建筑物、配套服务设施、设备应当安全可靠,有国家强制标准的应当符合强制标准的要求,没有国家强制标准的,应当符合行业标准或者达到进行此等经营所需要达到的安全标准。首先是在建筑物的主体结构方面的安全要求。经营者所使用的建筑应当符合《建筑法》、《建设工程质量管理条例》的规定,在投入经营使用前必须经过建筑行政主管部门验收合格等等。其次是符合消防方面的法律法规。这方面的法规一般要求经营者在服务场所内配备必要的消防设备并保证他们一直处于良好的状态。《中华人民共和国消防法》第12条规定“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所,在使用或者开业前,应当向当地公安消防机构申报,经消防检查合格后,方可使用或开业。”再次,符合经营场所的电梯安全的特别要求。1992年,劳动部针对全国发生在包括经营场所在内的公共场所的电梯事故达1000余起,造成人员伤亡数百人的情形,发布了《关于加强电梯安全管理的通知》,规定电梯实行安全使用制度:新电梯安装必须取得劳动部门颁发的安全使用证后方可运行;对在用电梯实行安全年检制度,在电梯使用单位日常维修保养的基础上,每年应进行一次安全检验。检验不合格的,不允许运行,经使用单位整改合格后,方可运行,对存在问题较多,一时难以修复的电梯,应吊销其安全使用证。
上述“物”的方面之安全保障要求,可以由有关行政主管部门在经营者开业前进行审查,看是否达到有关安全标准,作为其能否开业的一个重要条件。除了上述要求硬件设备符合安全要求的静态的义务外,建筑物、相关配套设施还必须由经营者经常的、勤勉的维护,使它们一直处于良好的运行状态。这是对经营者的动态的要求,它要求服务场所的建筑物、相关配套设施在整个运营过程中一直符合安全标准。比如电梯要经常性的维护,确保运转正常;灭火器材要及时换药粉;安全出口不能上锁;安全出口不能被占用、堆放物品,影响疏散通道的畅通;消防栓、灭火器材不能被遮挡、压埋。只有这样才能在硬件方面给消费者一个安全的消费环境。
2、人的方面之安全保障
经营者对于可能出现的危险应当采取必要的安全防范措施,配备数量足够的、合格的安全保障人员。国务院1999年3月17日发布的《娱乐场所管理条例》第23条规定,娱乐场所应当根据其规模配备相应数量的保安人员,而且保安工作人员必须是经过培训合格后持证上岗。同样,银行、证券公司也应当在其交易场所设置保安人员;游泳场馆应当在池边设置救生人员,且配备的救生员经过培训合格后方能上岗;根据劳动部的规定,对电梯操作人员要进行培训、考核,实行持证上岗制度;经营者必须安排消防值班人员、防火巡查员,而且消防值班人员、防火巡查员不得脱岗等等。经营者的工作人员未尽安全保障义务,一般称为服务软件上的瑕疵或者缺陷。
(二)软件方面的安全保障义务
1、消除内部的不安全因素,为消费者创造一个安全的消费环境
经营者向消费者提供的服务内容和服务过程应当是安全的,如果服务内容及服务过程存在对消费者人身或财产造成损害的危险,就属于内部不安全因素。比如公共交通工具和浴池等没有定期消毒,引起传染病的传播;不合理的惊险而不事先告知等等 。以下就是因为经营场所内部隐存不安全因素,违反安全保障义务而构成侵权的一个案例。某消费者到某游泳池购票游泳,因冠心病发作溺死。经查明该游泳池只配备一名救生人员,该救生员未经有关部门考核,且在出事当时,救生员因为下雨到雨棚躲雨而脱岗;凭健康证入池的制度形同虚设,将体质有病的人放进泳池。法院认为虽然尸检结果表明死者系病理性死亡,但是游泳池经营者没有严格要求泳者持健康证入池,且死者发病时,由于救生员的脱岗、疏于对消费者保护,导致未能及时发现刘某的冠心病发作并及时采取抢救措施,因而游泳池的经营者对该消费者的死亡有过错,没有给消费者提供一个安全的消费环境。
2、外部不安全因素的防范,制止来自第三方对消费者的侵害
主要是指通过经营者工作人员的服务工作,照顾、保护消费者的人身和财产安全不至遭受来自外界、第三人的侵害。要求配备保安人员是一个硬件要素,而在这里要求保安人员在日常工作中认真执行任务,认真积极的履行保护义务,防御来自第三方的侵害,不懈怠、脱岗,不在工作时醉酒、睡觉等,则是一个软件方面的要求。
3、不安全因素的提示、说明、劝告、协助义务
经营者应当对各种可能出现的伤害和意外情况等做出明显的警示,比如刚刚做过清洁的地板较滑,应当明确警示“地板未干,小心滑倒”字样的警示;桑拿浴、浴室应当做出“醉酒者和精神病人、皮肤病人、传染病患者禁止入内”字样的警示。这样的警示或者是为了保护消费者安全所必要,或者是为了公共利益之要求。经营者对于可能出现的危险应当对消费者进行合理的说明,对于有违安全的消费者应当进行劝告,必要时通知公安部门采取必要的强制措施。对于已经或者正在发生的危险,经营者应当进行积极的救助,以避免损害的发生或减少损失。例如当消费者在经营者的服务场所受到外来侵袭发生危险时,经营者的保安及其他工作人员,应当帮助消费者共同对付发生的危险或正在侵袭的歹徒;拨打急救电话120或匪警电话110等。
三、经营者安全保障义务的责任类型
在《解释》出台之前,对于经营者违反安全保障义务的侵权案件,因每位法官所遵循的法律理念和个人对法律规定理解上的差异,各地法院做法不统一,首先在经营者是否要承担责任这个先决问题上就存在分歧。例如对某市法院2001年—2003年间审理民事侵权损害赔偿案件情况的统计,3年间共审理民事侵权损害赔偿案件285件,其中经营者违反安全保障义务的侵权案件103件,占36%。在这103件案件中,判决经营者不承担责任的为30件,占29%;判决经营者承担责任的为73件,占71%,其中24%判决经营者承担直接责任,40%判决经营者承担连带责任,7%判决经营者承担补充责任。《解释》出台之后,经营者违反安全保障义务造成消费者人身、财产损害的,要承担民事赔偿责任,已经是有法可依。《解释》规定了经营者安全保障义务的两种责任类型 :
1、直接责任。“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应责任的,人民法院应予支持。”至此,《解释》确立了经营者的直接责任。例如,饭店服务人员没有擦干净地板,留有污渍,顾客踩在上面滑倒,造成伤害;某商场在通道上安装的玻璃门未设置警示标志,一般人很难发现这是一扇门,顾客通过时撞在门上,造成伤害,饭店和商场经营者都要承担相应的赔偿责任。此种责任类型的特征为造成损害的直接原因不是由于直接加害人的行为,而是负有安全保障义务的人没有尽到注意义务,是因为这种未尽注意义务的行为而直接产生的损害,这时候的责任,就是负有安全保障义务的人的直接责任。按照《法国民法典》对侵权责任形态的界定,为自己的行为负责的侵权责任,就是直接责任,以区别对他人的行为所致损害负责或者对自己管领下的物件所致损害负责的替代责任。经营者对自己的经营活动或者社会活动所致损害负责,原则上是为自己的行为所致损害负责,因此应当是直接责任。经营者承担直接责任的构成要件为:(1)经营者的经营活动引起正当信赖,例如信赖其环境设施的正常利用符合安全性要求。(2)损害发生于经营者的危险控制范围。(3)对发生损害的潜在危险经营者能够合理予以控制。(4)损害结果的发生没有第三者责任的介入。此责任类型在实践中有两个典型案例,一个案例为江西武宁县莆田乡潘平在该乡综合服务大楼下楼梯时,用手扶铁制的扶手时触电身亡,后查明是因为一楼的一个日光灯镇流器质量低劣漏电,通过楼面钢筋传到扶梯上导致受害人触电死亡,此案例为经营者的硬件设备等不符合有关安全规范的要求,直接导致消费者人身、财产损害的情形。另一案例为“黄薛珠诉厦门肯德基有限公司在其餐厅就餐后在餐厅所设娱乐园玩耍时摔伤赔偿案”,九岁的黄薛珠(女)与三位同学在被告厦门肯德基有限公司所属的华侨餐厅就餐后在餐厅所设“儿童开心园”玩耍,因为当时园内小朋友较多,比较拥挤。黄薛珠小朋友在玩滑梯时,在滑梯上被挤下摔伤,左胫骨骨折,住院治疗长达一个多月。出事当时被告方没有工作人员在场对园内小朋友们的活动进行疏导和管理。本案中原告就餐后在餐厅所设“儿童开心园”玩耍,是一种生活消费行为。虽然该园不属于公共娱乐场所,也不属于社会上有偿经营的娱乐场所,但它是被告向消费者提供的餐饮及服务的一部分,是为其餐饮商品销售目的的配套服务部分,或者说是其提供的不同于其他餐饮经营者的特色服务的一部分,因此被告应当对原告的损害承担赔偿责任。本案例为经营者纯粹的不作为,即没有提供安全的消费环境,导致消费者受到损害的情况。
2、补充责任。“因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。”《解释》明确了经营者未尽安全保障义务的补充赔偿责任。例如第三人在旅店将住店的旅客杀害,抢劫犯在银行营业场所抢劫顾客的钱财或伤害顾客的身体,顾客到餐厅用餐、与他人发生争执而遭到毒打,顾客在商场购物时被偷、被打等,是此类案件常见的表现形式。其含义是:首先,受害人在旅馆、饭店、银行等从事特殊经营活动的场地受到人身或者财产损害后,应当由加害人承担民事责任。例如,受到其妻子伤害的丈夫,直接加害人就是其妻,应当由其妻承担责任。其次,在无法确认加害人或者加害人没有能力承担赔偿责任的情况下,由对其负有安全保护义务的经营者承担补充责任。再次,如果负有安全保障义务的责任人证明自己的行为没有过错的,也就是尽到了必要的注意的,免除其责任。要准确理解补充赔偿责任的涵义,要抓住以下两个要领:一是顺位的补充,即首先应由直接责任人承担赔偿责任,直接责任人没有赔偿能力或者不能确定谁是直接责任人时,才由未尽安全保障义务的经营者承担赔偿责任;二是实体的补充,即补足差额。但必须注意的是,经营者只能在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充赔偿责任。这意味着,经营者的补充赔偿责任的总额,不是以直接侵权人应当承担的赔偿责任的总额为限,而是根据其自己行为应当承担的赔偿责任的总额为限。经营者承担补充责任的构成要件为:(1)第三人的侵权行为是损害事实发生的直接根本原因。(2)经营者对侵权的发生未尽合理限度的安全保障义务,是侵权成立的条件,但非原因。(3)第三人侵权与经营者的不作为行为发生竞合。符合上述条件,经营者应承担补充赔偿责任。经营者在承担了补充责任之后,获得对加害人或者其他赔偿义务人的追偿权,这是一种单向的追偿权,即实际承担责任的经营者可以向终局责任人、直接侵权的第三人追偿。这一责任设计完全符合侵权的原因力理论分析。所谓“原因力”是指在构成损害结果的共同原因中,每一个原因对损害结果的发生和扩大所发挥的作用力,对于损害事实之出现起主要作用的原因为主要原因,对于损害事实之出现起次要作用的原因为次要原因,其中主要原因对于损害事实之出现具有较大的原因力,而次要原因对于损害事实之出现具有较小的原因力。分析原因力的作用主要是用以确定加害人是否承担民事责任和承担多大的民事责任。由于这种类型是第三人的侵权行为介入导致损害的发生,从原因力分析,第三人的侵权行为才是损害事实发生的直接根本原因,而经营者的不作为并非损害后果发生的原因,只是加大了损害发生的可能性,或者说如果经营者勤勉积极地履行其安全保障义务,则极有可能避免损害的发生。因此,经营者违背此义务只是侵权成立的条件,而非原因。综上,笔者认为,这一责任设计既考虑了侵权的原因力理论分析,又兼顾了经营者经济赔偿的承受限度和受害人的必要保护,不失为一个公正合理的解决良策。在司法实践中有两个曾经轰动一时的案例,通过对这两个案例的解析,可以更加直观理性地领会补充责任的内涵。案例之一:2003年2月26日上午9时47分左右,云南省昆明市官渡区艳红精米厂个体经营业主吴艳红及两名随行人员携款到中国建设银行昆明市官渡支行(以下简称建行官渡支行)办理存、汇款,遭遇抢劫,犯罪嫌疑人对吴艳红胸部连开两枪后逃离现场,吴艳红死亡。犯罪嫌疑人至今未缉拿归案。案件发生后,2003年3月16日,原告赵辉、吴成礼、靳素云与被告建行官渡支行为处理死者吴艳红后事签订借款协议,由该行借给赵辉等3人12万元款项。 此后,原告就赔偿问题与被告建行官渡支行协商,被告认为自己无过错,拒绝赔偿。5原告遂提起诉讼。云南省昆明市中级人民法院判决被告中国建设银行昆明市官渡支行向原告吴成礼、靳素云、赵辉、赵思雅、赵俊凯赔偿吴艳红死亡赔偿金、丧葬费,向原告赵辉赔偿被抚养人赵思雅、赵俊凯生活费,三项合计131934.48元。案例之二:1995年10月3日,×县一国营企业职工徐某因和妻子胡某某感情不和发生争执,继而与胡某某的娘家人发生了抓扯并受伤,被送进县医院住院治疗。次日上午11时许,胡某某携带一瓶浓硫酸来到医院病房,将浓硫酸泼在徐某的脸上。经法医鉴定,徐某面颈部被浓硫酸烧伤后,左耳已萎缩,左面部疤痕达80 %以上,颈部及右面部形成大片疤痕。鉴定结论为:徐某所受伤情为重伤,伤残等级为四级。2002年初,即事发7年后,被害人徐某以医院与其形成了医疗服务合同关系,医院有义务对病人的生命、财产安全予以特殊保护为由,向该县人民法院提起了诉讼,要求判令医院赔偿医疗费、残疾补助金、精神抚慰金等合计人民币34万元。在案例一中,商业银行及其分支机构对于办理存储业务客户的合法人身及财产权益,负有在合理限度内的安全保障义务。被告建行官渡支行营业厅的安全设施,在硬件设置方面,被告建行官渡支行提交的录像资料证明营业厅内已经安装了电视监控系统,但没有证据证明该支行设置了其他必要的安全防范设备,如紧急报警装置或联防警铃、探测报警等技术设备;在软件设置方面,建行官渡支行在营业大厅内虽安排了一名保安值班,但是,当犯罪嫌疑人在大厅内来回走动,窥视受害人吴艳红填写存单,并违反“一米线”规定,站在吴艳红侧边准备实施犯罪行为时,保安始终未对犯罪嫌疑人进行必要的询问,在犯罪嫌疑人抢夺钱袋及开枪伤人时,保安也未即刻着手制服犯罪嫌疑人或对受害人实施必要的帮助。按照一般的社会评价标准,犯罪嫌疑人的举动显属异常,应引起被告建行官渡支行及保安应有的注意,但建行官渡支行工作人员及保安却疏于注意,被告建行官渡支行用于保障客户人身及财产安全的电视监控及保安的配置,未能在合理限度内尽到安全保障的义务,因此,被告建行官渡支行具有过错,应承担补充赔偿责任。在案例二中,医院也对住院的病患负有安全保障义务,但是医院方面的保卫工作主要针对的是外来闲杂人员,医院没有理由阻止病患的亲属包括其配偶的探视和陪护,在这样的情况下,妻子伤害丈夫致重伤,医院无法防止,况且本案也有直接加害人,现在受害人不追究直接加害人的责任,反而起诉已尽安全保障义务的医院承担侵权责任,没有法律根据。在此种情况下,医院的义务主要为:一是患者受到第三人损害后报警;二是采取适当的措施抢救受害人,避免损害结果的扩大。假设医院违反了前述义务,应当承担责任,但不是整个伤害的责任,是附随义务范围内的部分赔偿责任。
在“经营者消极不作为+第三人的积极加害行为”的情况下,对安全保障义务人的责任性质之认定,在我国司法实践中颇多争议。有的认定为侵权责任,有的认定为违约责任,有的认定为加害人与安全保障义务人的连带责任,有的认定仅由经营者承担责任。因此各地法院的判决结果也大相径庭。从我国的实际情况来看,认定安全保障义务人仅承担违约责任,似乎对受害人的保护太弱;而认定安全保障义务人与加害人承担连带责任往往最终是由安全保障义务人承担全部赔偿责任,这又太苛严。在有第三人积极加害行为的情况下,经营者承担补充责任,一方面能够比较充分地满足受害人(或者其近亲属)的损害赔偿请求,另一方面又比连带责任、经营者的单独责任更为公平合理。经营者承担补充赔偿责任的法理依据,在于经营者违反应当积极作为的安全保障义务,使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大,增加了损害发生的几率;经营者应当为受害人向直接侵权人求偿不能承担风险责任。让无辜的受害人得到救济,而让那些侵害他人或者无视他人安全的人承担责任和风险,符合司法正义的理念。
四、经营者安全保障义务的归责原则
《解释》规定,经营者未尽安全保障义务造成损害结果的应当承担赔偿责任,责任的承担以义务违反为要件。
1、责任的性质
此种责任的性质是过错责任,即安全保障义务人承担过错责任,承担责任的条件是一定要对损害的发生具有过错,没有过错则不承担责任。对于过错的举证责任原则上应当由受害人一方承担,只有在法律法规有规定应由被告对自己无过错承担举证责任时,被告才负责举证,例如在被告主张存在受害人过错、受害人同意、以及其他免责事由等情形下。欧盟有比较严格的产品责任体系,在完成产品责任指令之后,一些人试图起草一份关于服务行业的责任指令并引入严格责任,但是这样的努力没有成功,这说明即使是在市场经济高度发达的欧盟,主流观点也不赞成在服务领域引入无过错责任。违反安全保障义务发生受害人人身、财产损害的,经营者仅在自己有过错的情况下承担责任,没有过错则不承担责任,之所以制度上要作这样的设计,不使经营者承担无过错责任,主要是为了平衡社会利益。法律制度平衡当事人的利益关系,会影响一个行业或产业(如第三产业)的兴衰存亡。因此,我们应当正确地把握法律制度对社会利益的平衡作用,一方面要给予受害人必要的充分保护,以使其受到损害的法定财产权或人身权得到补偿;另一方面,又必须考虑到大量的经常性的巨额赔偿对社会经济所产生的可能的消极作用。就我国目前而言,一方面要保护受害人(消费者)的利益,给予合理的补偿,另一方面又要考虑目前经济发展的实际状况,考虑到被告经营者(如企业、商家)的经济赔偿的承受限度。权衡的结果就是让经营者仅在自己有过错的情况下才承担赔偿责任,而不使经营者承担无过错责任。某法院曾受理了一起发生在电子游戏室里的经营者违反安全保障义务的民事侵权案件。2002年2月4日下午3时许,某市华侨中学初中学生王某与同学一起到一家电子游戏室玩耍,期间与杨某发生争议并被用弹簧刀猛刺腹部,经送医院抢救无效于次日上午死亡,事发到死亡间隔17个小时。杨某被判处无期徒刑后,王某的父母又将其与游戏室老板曾某作为共同被告告上法庭,要求民事赔偿。王某的父母认为,曾某作为游戏室的经营者和负责人,在法定节假日之外的时间违法让王某等未成年人在其游戏室玩游戏;在当天顾客多游戏机供不应求出现混乱局面时未采取任何措施维持经营秩序,致使二人因抢机发生惨剧;事件发生后,管理人员未及时打电话报警,也不进行抢救,没有履行经营者对其经营场所提供的服务负有安全保证义务和及时抢救受伤消费者的义务,对王某的死亡负有不可推卸的过错责任。要求第一被告杨某赔偿各种费用总计划65000余元,要求第二被告曾某承担连带赔偿责任。这是一起典型的第三人侵权导致损害结果发生,而要求经营者承担赔偿责任的案件。本案中,经营者曾某没有尽到安全保护义务,具有过错,应当承担补充赔偿责任。正是基于此前提,后来,在曾某私下答应给予原告部分补偿后,原告已将此案撤诉。 
2、经营者过错的判断
对经营者过错的认定,在审判实践中存在一定的困难,因为现代民法对过错的认定已存在客观化的趋势,即以违反注意义务作为判断有无过错的标准。因此,安全保障义务的范围,就成为判断经营者主观上是否存在过错的客观依据。但经营者的安全保障义务,系从社会活动一般安全注意义务发展而来,注意义务的内容,并非完全依据法定或者约定,当然导致对过错认定的困难。《解释》对经营者安全保障义务的范围,只提供了一个价值指引,即应在范围内承担安全保障义务,而“合理限度”是一个很抽象的概念。当前公认的判断经营者有无过错的一般标准是:其是否达到了法律、法规、规章或者操作规定等所要求达到的注意程度,或者是否达到了同类经营者所应当达到的通常注意程度;或者是否达到了一个诚信善良的经营者应当达到的注意程度。经营者除了要达到法律法规明文规定的标准以及合同特别约定的安全保障方面的注意义务以外,还必须以善良家父的注意,尽到善良保护消费者人身和财产安全的义务。因为法律并不能穷尽一切,合同约定也不可能周全,根据诚实和信用原则等民法基本原则,不允许经营者因为故意或者过失,懈怠对消费者人身、财产的安全保障注意义务。过错的有无和大小的判断,既要把握一般标准又要依靠个案分析。把个案中经营者的实际行为和法律法规的要求以及同类经营者所应当达到的注意标准或一个一般诚信善意之人应当达到的注意程度进行比较,并综合考虑预见可能性的大小,以确定案件中的经营者是否到达了“应当达到的注意程度”,进而认定其有无过错。虽然法律从维护社会诚信和公平的角度出发对经营者一方设立了安全保障义务,但这种义务也应有一定的限度,只要义务人尽到了合理的注意义务,即使仍不能避免受害人受到损害,义务人仍可免责。此外,我们应该从一个善良人的角度来判定,而不能只要发生事故了就苛责经营者没有尽到保护责任。如果认为营业者处于优势地位,出于保护弱者的目的而一味归咎于营业方,却忽视了对顾客行为过失的惩戒,则将由于消费者的过错所造成的损失强加于经营者,这同样是不公平的。这里所说的消费者过错亦就是受害人过错。所谓受害人过错,是指受害人的过错行为往往是造成损害的原因或者部分原因。受害人不听劝阻或者无视警示,或者故意、严重过失违反安全要求,往往是造成损害的直接原因。醉酒者不听劝阻强行进入桑拿房,属于严重过错行为,对造成的损害应当承担主要部分。因自己的过错使自己暂时丧失辨别能力的人(典型的是醉酒者、吸毒者)对自己行为造成的损害要承担完全的侵权责任,因此而使自己造成损害的,也应当对后果自己负责。即使是经营者没有能够有效劝阻醉酒者进入桑拿房,经营者的过错也是十分轻微的,因为他不可能像警察或者司法人员那样具有强制的权力。正如心脏病患者、高血压患者隐瞒疾病情况而参与剧烈运动(如蹦极跳),造成损害的,也应当由受害人自己承担全部或者主要损害后果,因为一个人对自己的安全、生命、健康等应当尽到最高的注意。
人类社会始终处于不断前进和发展的过程中,而一定时期的法律制度无非是当时历史时代的社会需求和社会理性的反映,人类社会法制的进步与发展,在一定意义上就是一个继承发扬、推陈出新的历史过程。法制水平的高低可以反映出一个社会的文明程度。笔者欣喜地看到,九届全国人大常委会第31次会议讨论的《中华人民共和国民法(草案)》第8编“侵权责任法”,吸收了学者建议稿关于经营者安全保障义务的基本构想,这是一个具有跨时代意义的法制进步。在本文即将杀青的时候,笔者想对我国民法典的问世道一声呼唤。统一民法典的早日审议通过,将对中国法律体系的完备,对中国经济的繁荣和社会进步,以及人民的幸福,都有至为重要的作用。


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湖南省人民政府关于印发湖南省平垸行洪、移民建镇工程建设管理暂行办法的通知

湖南省人民政府


湖南省人民政府关于印发湖南省平垸行洪、移民建镇工程建设管理暂行办法的通知
湖南省人民政府




各市、州、县人民政府,省直机关各单位:
现将《湖南省平垸行洪、移民建镇工程建设管理暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

湖南省平垸行洪、移民建镇工程建设管理暂行办法
为了切实管好、用好平垸行洪、移民建镇的专项资金,提高工程建设质量,确保灾后重建工作的顺利实施,根据国家计委《1999年平垸行洪、退田还湖、移民建镇工程建设管理暂行办法》和省委、省政府关于平垸行洪、移民建镇工作的有关精神,特制定本暂行办法。

第一章 总则
第一条 按照洞庭湖治理规划的总体要求,为有利于行蓄洪,对洞庭湖区及四水尾闾的洲滩民垸和巴垸实行平垸行洪、退田还湖,对部分蓄洪垸实施移民建镇、空垸待蓄。
第二条 实施平垸行洪、退田还湖、移民建镇,要适应本地区经济和社会发展规划,服从于流域的防洪规划,有利于治理水患,确保经济与社会的可持续发展。
第三条 按照“移得出、稳得住”的原则切实安排好群众的生产生活。对实施平垸行洪、退人退田的堤垸内群众,要妥善安排好耕地、就业、宅基地等生产生活条件。对实施低水种养、高水行蓄洪的堤垸内群众,要抓好垸内产业结构和农业生产结构调整,并定期进行行洪、蓄洪等方面
的知识培训。
第四条 列入全省平垸行洪、移民建镇3至5年规划的堤垸,各市、县(市、区、场)必须规划其范围内群众的建房和企事业单位的建设,不得在垸内(含分蓄洪区)兴建新的房屋等影响今后移民搬迁的固定设施。国土和建设等部门要对这些区域内的建设用地及规划审批等方面严格把
关。要切实加大对蓄洪垸适时分蓄洪和移民建镇政策的宣传力度,引导群众自行拆旧房建新房时向规划的安置地迁移,并按照省下发的有关平垸行洪、移民建镇政策给予支持。
第五条 各市、县(市、区、场)要成立专门的领导机构和工作班子,负责项目的组织、实施和协调工作,确保平垸行洪、退田还湖、移民建镇工作的顺利实施。

第二章 户数核定
第六条 列入平垸行洪、移民建镇的农户和居民户必须同时符合以下条件:一是截止实施年度的前一年12月31日已在当地户籍管理部门登记立户,且已分灶吃饭的(对该日之后分家立户的农户和居民不能认定为移民户);二是必须在堤垸最高洪水位以下有固定住房(含因灾倒房尚
未建房的农户或居民),并具有房屋产权证;三是在垸内独立承担了农业税、乡村统筹上交等义务。对不完全具备上述条件、情况特殊的农户或居民户(如已分灶吃饭但未能及时在户籍管理部门登记立户的以及五保户等),如果同村(居委会)85%的群众认同,由当地乡镇核实经县级灾
后重建办审核后,填报《特殊移民户审批表》,报市灾后重建办审批并报省平垸行洪移民建镇工作领导小组办公室(以下简称省平垸行洪办)备案。各市、县(市、区、场)在上报的名册中要将特殊移民户单独列出,并简要注明原由。
第七条 列入平垸行洪、移民建镇计划的堤垸,必须以村为单位张榜公布移民户名单,接受群众监督。
第八条 各县(市、区、场)要切实做好平垸行洪、移民建镇实际应搬迁群众的逐户核实、登记造册工作。对上报的名册各级政府要认真组织核实,并经政府主要负责人签字同意后逐级上报。
第九条 省平垸行洪办将组织有关部门以市为单位对上报户数进行抽查。对虚报搬迁户的市、县(市、区、场)将收回虚报户数的补助资金,并追究有关责任人员和市、县(市、区、场)主要负责人的责任。

第三章 计划管理
第十条 全省平垸行洪、移民建镇中长期规划由省水利厅牵头,会同省计委、省平垸行洪办等部门、单位编制,经长江水利委员会审查后报国家有关部门审批。年度计划由各级计划部门会同水利部门、灾后重建办逐级上报,由省计委、省水利厅、省平垸行洪办汇总审核,经省平垸行洪
移民建镇工作领导小组审定后,由省计委报国家计委审批。
第十一条 各市平垸行洪、退田还湖、移民建镇年度实施方案报省计委审批,同时抄送省建设厅、省水利厅、省国土资源厅、省平垸行洪办等部门。各县(市、区、场)详细规划设计、土地调整方案及规划建设的道路、桥梁等重大项目,按规定程序报批,抄报省平垸行洪办及省直主管
部门备案。各有关单位必须及时办理审批手续。
第十二条 各县(市、区、场)平垸行洪、退田还湖、移民建镇必须严格按照省下达的投资计划核定的户数及审定的范围组织实施,不得随意调整。如遇特殊情况确需调整,必须按程序报批后才能执行,其中调整幅度在10%以内,报省平垸行洪移民建镇工作领导小组审批;调整幅度
超过10%,报国家计委审批。
第十三条 平垸行洪、退田还湖、移民建镇建房补助专项资金实行资金到县(市、区、场),责任到县(市、区、场)。省按照分配给各县(市、区、场)的计划搬迁户数每户1.5万元安排专项资金,县(市、区、场)按平均每户1.5万元发放到移民搬迁户,不得挪作他用。
第十四条 配套基础设施建设按基本建设项目管理。国家按每户安排的0.2万元配套设施补助资金原则上用于集中建镇的基础设施建设。集中建镇的配套基础设施建设由县(市、区、场)提出建设项目和资金安排方案,经市初审并报省计委审批后,省直接下达补助资金;对分散安置
的则按每户400元至600元的标准安排,用于安置地与移民建镇直接相关的基础设施建设。
第十五条 配套基础设施建设要按“立足现状、着眼长远;因地制宜、合理利用;量力而行、注重实效”的原则进行统一规划,确定分步实施方案,视资金情况首先安排好与移民直接相关的饮水、供电、简易道路等急需的基础设施建设,保证群众的基本需要,严格控制建设规模。对学
校、医院、邮政、电信等公益事业设施的建设要充分利用安置地原有设施,对设施严重不足的地区原则上由各主管部门对口给予一定的支持。各县(市、区、场)对国家安排用于配套基础设施建设的资金使用情况要报省计委和省平垸行洪办备案。
第十六条 配套基础设施建设项目的工程概算由县级建委会同县级计委、财政局、灾后重建办及行业主管部门进行审查,工程预结算由县级财政局会同灾后重建办、计委、行业主管部门办理。工程的预结算审查结论要在当地受益移民中张榜公布,做到家喻户晓。
第十七条 移民建镇专项资金的投资计划由各级计委商同级灾后重建办按照审定的实施方案和详细规划逐级上报。总体安排方案由省计委根据国家计划结合各市上报的计划商省平垸行洪办提出,报省平垸行洪移民建镇工作领导小组审定。具体到堤垸的投资计划由省计委按照省平垸行洪
移民建镇工作领导小组审定的总体方案商省平垸行洪办确定,由省计委下达。

第四章 资金管理
第十八条 市、县(市、区、场)财政部门必须按照基本建设财务管理的规定,将平垸行洪、移民建镇专项资金纳入基建资金专户管理,及时核算。各乡镇财政所和使用专项资金的单位应在国有商业银行(经县级财政部门和县级灾后重建办批准,无国有商业银行营业机构的乡镇,可在
农村信用社)开设平垸行洪、退田还湖、移民建镇资金专户,专帐核算。各级财政部门应按照省财政厅《关于印发〈财政部门基本建设预算会计核算办法〉的通知》(湘财基字〔2000〕第11号)的要求进行核算;对使用配套基础设施建设补助资金的单位,要按照财政部《国有建设单
位会计制度》(财会字〔1995〕45号)和《国有建设单位会计制度补充规定》(财会字〔1998〕17号、省财政厅以湘财会字〔1998〕16号转发)要求,及时进行核算。
第十九条 专项资金要按计划和进度及时到位,专款专用,全部用于计划内移民建房和配套基础设施建设。不得多头开户,不得用储蓄方式进行资金存取,不得以任何名义、任何方式挤占、截留和挪用专项资金,不得从中提取项目管理费及其它费用,不得用专项资金建设办公楼、娱乐
设施,购置小汽车和移动电话等。
第二十条 专项资金由财政部门根据同级灾后重建办提供的工程进度情况及时拨付。建房补助专项资金由县级灾后重建办会同乡镇财政所按照建房进度分二至三次直接发放到户,不得交由村组发放。对统一安排用于集中安置点基础设施建设的补助资金由县乡两级财政部门根据工程预算
和工程进度及时拨付。
第二十一条 各地要建立、健全资金审批、使用、发放等管理制度。资金使用及发放情况必须实行张榜公布到户,至少每月公布一次。发给群众的建房补助要逐户由搬迁户主签字登记造册(作为记帐的原始凭证)并妥善保管。在堤垸实施完成后,要将副本由政府主要负责人签字同意后
逐级上报省平垸行洪办备案。
第二十二条 各级财政部门要组织力量进行预结算及财务开支的跟踪审查;审计部门要切实加强资金的跟踪审计;发现挪用、挤占资金等现象,要及时处理。

第五章 建设管理
第二十三条 经国家和省审定实施平垸行洪、退田还湖、移民建镇的堤垸,各市、县(市、区、场)要本着因地制宜,有利于群众生产和生活,有利于防洪,有利于节约投资的原则编制详细具体的安置方案、工程设计和土地调整方案。
第二十四条 要在保持土地政策的相对稳定性和延续性的前提下,妥善安排好迁移群众的耕地、山林地和宅基地。乡镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门要做好耕地、山林地的调整工作。各地国土部门要及时办理好建房用地审批手续,县级人民政府土地行政管理部门、林业行
政管理部门和渔业行政主管部门应当依法搞好土地确权和变更登记发证工作,使农民的生产、生活用地得到法律保障。要切实做好已退堤垸内原有耕地的管理和综合开发利用工作。
第二十五条 坚持合理用地,保护耕地和有利生产、方便生活的原则,搞好移民村镇选址,同时充分挖掘村镇即有用地的潜力。注意节约用地,合理布局,不占耕地或少占耕地,确需占用耕地的必须依法履行耕地占补平衡义务。不得在行蓄洪区和存在地质隐患的地域建设新的村镇。
第二十六条 搬迁户每户只能依法取得一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省规定的标准。集中安置移民建村、建镇的,应严格按《村镇规划标准》(GB—50188—93)规定,人均建设用地指标应控制在100平方米以内。
第二十七条 房屋必须在确保安全的前提下,以湖区洪涝灾情和群众的实际承受能力为依据,本着节约土地、投资、建材,又能适应农村生产、生活和经济发展的需要进行规划、设计。凡相对集中安置的村镇建设必须由具有相应资质的规划设计单位编制规划,按法定程序进行报批,有
关受理单位必须及时进行审查批复。
第二十八条 要加强对建筑材料市场的监管,坚决制止建房所需原材料乱涨价。要采取有效措施,增加建房所需原材料生产,对钢材、水泥、石灰、红砖、空心板和预制构件等大宗建材,凡有条件的地方,适当组织定点专供,以降低移民建房造价。要进一步规范建材质量的管理,确保
建房质量。
第二十九条 市、县两级建设行政主管部门要对群众建房进行统一的技术指导,为群众建房提供安全可靠、经济实用、形式多样的住宅设计图纸,并要求尽可能组织有资质的农村建筑队按图纸进行施工。同时,县级灾后重建办要会同县级建设行政主管部门组织参与移民建房的工匠进行
培训,对其资质、施工技术和专业知识等进行审查。经审查合格后,方可参加移民建镇的建房工作。对培训人员和资质审查等要免收培训费和审查费。
第三十条 集中建镇的配套设施建设由县(市、区、场)灾后重建办直接组织实施,集中建村的可由县(市、区、场)灾后重建办组织乡镇实施。公益设施建设(如桥梁、公路、学校、医院等)和50万元(含50万元)以上的配套基础设施建设要严格按照基本建设项目工程管理的有
关法规实施项目法人制、报建制、招投标制、合同管理制和建设工程监理制。
第三十一条 各地要认真落实建设工程质量责任制,建立完善质量保证体系。县级建设主管部门要派工程专业技术人员到各施工现场,对移民建房及配套设施建设工程质量进行严格把关,并建立相应的建筑质量档案制度。
第三十二条 移民建镇要实行建新拆旧,各地在移民户新房建设完工后,要组织移民户将留在原地的旧房屋拆除,以确保平垸行洪、退田还湖。必须在废除原来宅基地的土地证之后再发放新证,县乡两级人民政府应当及时组织,做好土地整理工作。
第三十三条 各地按照有关规定做好信息填报工作,每半月将工程进度、资金使用情况及群众生产、生活和安置情况,填报省平垸行洪办、省计委、省建设厅、省水利厅、省国土资源厅、省财政厅及有关部门。

第六章 竣工验收
第三十四条 每个堤垸移民建镇建设任务完成后,要及时组织验收。对一般堤垸验收采取县(市、区、场)初验,市组织有关部门正式验收,省平垸行洪办组织有关部门抽查。对蓄洪垸和平退面积在万亩以上或移民搬迁户在1000户以上堤垸的由市组织初验,省平垸行洪办组织有关
部门正式验收或报请国家有关部门验收。初验合格后,方可申请上一级验收。对重要的配套基础设施(如桥梁、公路、学校、医院等)要由行业主管部门按照有关规定组织专项验收。
第三十五条 验收前须完成以下工作:
(一)项目总结。编写单个堤垸平垸行洪、移民建镇的工作报告。
(二)户数核定。堤垸户数的计划数、实际核定数以及具体名册;核定户头的标准和具体操作办法;每户移民具体去向和安置情况。外迁安置的必须有接收安置地乡镇的落户证明和搬迁户房屋、生产用地等基本资料。
(三)资金发放。资金发放到户的分配办法,具体到户的明细金额,资金发放办法及发放的原始依据。
(四)财务决算。明细资金帐目,做到帐证相符,帐务齐全,帐目清晰。编写财务决算报告。
(五)建房质量。当地建设行政主管部门关于该堤垸移民建房质量的验收报告。一般应包括以下内容:移民户建房质量的评价;堤垸移民建房质量保证体系的建设;设计、规划、施工等文字及图纸资料;较大工程的地质勘测资料;施工单位资质和施工工匠资格审查记录;与各农户签订
的建房质量合同书,现场质检人员记录;有关部门检查记录及整改记录;逐栋房屋的质量验收表。
(六)配套基础设施。对公路、桥梁、医院、学校等配套设施,要有行业主管部门的专项竣工验收报告和工程质量检测等资料。
(七)项目审计。由审计部门按照国家及本办法关于资金使用的有关规定进行专项审计的审计结论。
(八)建档立卡。对各类文件的报告、批复、信函、合同、数据、报表、图片等分类、整理,按照档案管理要求建立项目档案;制作能够全面反映建设成果的图表和文字说明。

第七章 附则
第三十六条 各市、县(市、区、场)依据本办法制定详细的实施细则,报省平垸行洪办和省有关部门备案。
第三十七条 本办法由省平垸行洪办会同省计委、省建设厅、省水利厅、省财政厅、省国土资源厅负责解释。



2000年9月14日

建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知

建设部


建设部关于印发《前期物业服务合同(示范文本)》的通知



建住房[2004]155号

各省、自治区建设厅,直辖市建委、房地局,新疆生产建设兵团建设局:

  为了贯彻《物业管理条例》,规范前期物业管理活动,引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务,减少物业管理纠纷,我部制定了《前期物业服务合同(示范文本)》,现印发给你们,供建设单位与物业管理企业签约参考使用。

中华人民共和国建设部
二○○四年九月六日



前期物业服务合同(示范文本)

甲方: ;
法定代表人: ;
住所地: ;
邮编: 。

乙方: ;
法定代表人: ;
住所地: ;
邮编: ;
资质等级: ;
证书编号: 。
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对 (物业名称)提供前期物业管理服务事宜,订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况:
物业名称 ;
物业类型 ;
座落位置 ;
建筑面积 。
物业管理区域四至:
东至 ;
南至 ;
西至 ;
北至 。
(规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二)。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:
1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
4、公共绿化的养护和管理;
5、车辆停放管理;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式:
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:
多层住宅: 元/月.平方米;
高层住宅: 元/月.平方米;
别墅: 元/月.平方米;
办公楼: 元/月.平方米;
商业物业: 元/月.平方米;
物业: 元/月.平方米。
物业服务费用主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)法定税费;
(10)物业管理企业的利润;
(11) 。
乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:
多层住宅: 元/月.平方米;
高层住宅: 元/月.平方米;
别墅: 元/月.平方米;
办公楼: 元/月.平方米;
商业物业: 元/月.平方米;
物业: 元/月.平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9) 。
乙方采取以下第 种方式提取酬金:
(1)乙方按 (每月/每季/每年) 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
(2)乙方 (每月/每季/每年)按应收的物业服务资金
%的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担。
第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用(物业服务资金)按 (年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在 (每次缴费的具体时间)履行交纳义务。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:
1、 ;
2、 。

第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式:
1、停车场属于全体业主共有的,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的,业主和物业使用人有优先使用权,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属 (全体业主/甲方)所有。
会所委托乙方经营管理的,乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用:
1、 ;
2、 。
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营,经营收入按下列约定分配:
1、 ;
2、 。

第五章 物业的承接验收
第十三条 乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题:
1、 ;
2、 ;
3、 。
甲方应承担解决以上问题的责任,解决办法如下:
1、 ;
2、 ;
3、 。
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备,甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:
1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;
4、 。
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准,按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前,乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时,甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定,并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 (具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 平方米,其中:办公用房 平方米,位于 ;住宿用房 平方米,位于 ;
用房 平方米,位于 。
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 。
第二十六条 专项维修资金的管理 。
第二十七条 专项维修资金的使用 。
第二十八条 专项维修资金的续筹 。

第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定,致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的,由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条 除前条规定情况外,乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准,应按 的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按
的标准向乙方支付违约金。
第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条 以下情况乙方不承担责任:
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;
2、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;
5、 。
第九章 其他事项
第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。
第三十六条 本合同期满前 月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条 本合同终止时,乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给甲方或 代管。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。
第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择以下第 种方式处理:
1、向 仲裁委员会申请仲裁;
2、向人民法院提起诉讼。
第四十三条 本合同一式 份,甲、乙双方各执 份。


甲方(签章) 乙方(签章)

法定代表人 法定代表人


年 月 日



附件一:
物业构成明细
类 型 幢 数 套(单元)数 建筑面积(平方米)
高层住宅
多层住宅
别 墅
商业用房
工业用房
办公楼
车 库
会 所
学 校
幼儿园
用房
合 计
备 注

附件二:

物业共用部位明细
1、房屋承重结构;
2、房屋主体结构;
3、公共门厅;
4、公共走廊;
5、公共楼梯间;
6、内天井;
7、户外墙面;
8、屋面;
9、传达室;
10、 ;
11、 。









附件三:

物业共用设施设备明细
1、绿地 平方米;
2、道路 平方米;
3、化粪池 个;
4、污水井 个;
5、雨水井 个;
6、垃圾中转站 个;
7、水泵 个;
8、水箱 个;
9、电梯 部;
10、信报箱 个;
11、消防设施 ;
12、公共照明设施 ;
13、监控设施 ;
14、避雷设施 ;
15、共用天线 ;
16、机动车库 个 平方米;
17、露天停车场 个 平方米;
18、非机动车库 个 平方米;
19、共用设施设备用房 平方米;
20、物业管理用房 平方米;
21、 ;
22、 。





















附件四:
前期物业管理服务质量标准
一、 物业共用部位的维修、养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


二、 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


三、 物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、 ;
2、 ;
3、 。


四、 公共绿化的养护和管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


五、 车辆停放管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


六、 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


七、 装饰装修管理服务
1、 ;
2、 ;
3、 。


八、 物业档案资料管理
1、 ;
2、 ;
3、 。


九、 其他服务
1、 ;
2、 ;
3、 。




《前期物业服务合同(示范文本)》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》参考使用。
2、经协商确定,建设单位和物业管理企业可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。
3、本示范文本第六条、第七条、第八条、第九条第二款和第三款、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条所称业主,是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人;其他条款所称业主,是指拥有房屋所有权的房屋买受人。


合同文本下载:
http://www.cin.gov.cn/indus/file/2004090902.doc