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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 07:04:04  浏览:8986   来源:法律资料网
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
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浅议诉讼离婚

刘顺涛


  诉讼离婚是指夫妻双方对离婚、离婚后子女抚养或财产分割等问题不能达成协议,由一方向人民法院起诉,人民法院依诉讼程序审理后,调解或判决解除婚姻关系的法律制度。诉讼离婚与协议离婚适用于不同的案件。协议离婚仅适用于双方自愿离婚并就子女和财产问题已有适当处理的情形,且是夫妻双方自愿到婚姻登记机关进行办理,而诉讼离婚则适用于一切离婚关系。如果双方要解除的是事实婚姻,则仅能通过诉讼的方式进行,不能通过协议进行离婚。
  一、诉讼离婚的法律原则
离婚诉讼的目的在于解除婚姻关系,而能否解除婚姻关系的关键在于是否具备判决离婚的法定事由。因此,法定的离婚事由是一方当事人提起离婚诉讼请求解除婚姻关系的理由和人民法院审理离婚案件据以决定是否准予离婚的依据。婚姻法第32条第2款规定,人民法院审理离婚案件时,应当进行调查,如果感情确已破裂,调解无效,应准予离婚。因此,夫妻感情是否破裂,是我国法院判决离婚或不离婚的原则。并且在该条第3款列举了准予离婚的具体情形,从而确立了抽象概括与具体列举相结合的例示主义的判决离婚标准。即使提出离婚的一方有过错,只要具备离婚的法定事由,人民法院也应当判决准予离婚。
  根据《婚姻法》第32条的规定和1989年11月21日最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若干具体意见》的规定,有下列情形之一经调解无效的应视为感情确已破裂:1、一方患有法定禁止结婚的疾病,或一方有生理缺陷及其他原因不能发生性行为,且难以治愈的。2、婚前缺乏了解,草率结婚,婚后未建立起夫妻感情,难以共同生活的。3、婚前隐瞒了精神病,婚后经治不愈,或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚,或一方在夫妻共同生活期间患精神病,久治不愈的。4、一方欺骗对方,或者在结婚登记时弄虚作假,骗取《结婚证》的。5、双方办理结婚登记后,未同居生活,无和好可能的。6、包办、买卖婚姻,婚后一方随即提出离婚,或者虽共同生活多年,但确未建立起夫妻感情的。7、因感情不和分居已满三年,确无和好可能的,或者经人民法院判决不准离婚后又分居满一年,互不履行夫妻义务的。8、一方与他人通奸、非法同居,经教育仍无悔改表现,无过错一方起诉离婚,或者过错方起诉离婚,对方不同意离婚,经批评教育、处分,或在人民法院判决不准离婚后,过错方又起诉离婚,确无和好可能的。9、一方重婚,对方提出离婚的。10、一方好逸恶劳、有赌博等恶习,不履行家庭义务,屡教不改,夫妻难以共同生活的。11、一方被依法判处长期徒刑,或其违法,犯罪行为严重伤害夫妻感情的。12、一方下落不明满二年,对方起诉离婚,经公告查找确无下落的。13、受对方的虐待、遗弃,或者受对方亲属虐待,或虐待对方亲属,经教育不改,另一方不谅解的。14、因其他原因导致夫妻感情确已破裂的。
  二、诉讼离婚中的两项特殊保护
  1、在诉讼离婚中对现役军人的特殊保护。婚姻法第33条规定,现役军人的配偶要求离婚的,须经军人同意,但军人一方有重大过失的除外。这是对非军人一方离婚请求权的限制,以保护军人的利益,维护人民军队的稳定。现役军人是指具有中国人民解放军军籍的军官和士兵,人民武装警察部队的干部和士兵,包括军队中的文职人员。退伍、复员、转业和在部队中不具有军籍从事后勤管理、生产经营的人员,均不属现役军人。现役军人的配偶是指非军人一方。双方都是军人或军人一方向非军人一方提出离婚的不适用此规定,仍适用一般法定离婚事由加以处理。如果由于军人一方有重婚,有配偶与他人同居,实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员,有吸毒、赌博等恶习又屡教不改或其他情形的过错,导致夫妻感情破裂而使非军人一方要求离婚,军人一方又不同意的,人民法院应通过军人所在部队团以上政治机关做好军人的思想政治工作,准予离婚。
2、在诉讼离婚中对女方的特殊保护。依据婚姻法第34条、妇女权益保障法第45条的规定,在女方怀孕期间、分娩后1年内或中止妊娠后6个月内,男方不得请求离婚。女方提出离婚的或人民法院认为确有必要受理男方的离婚请求的不在此限。该规定主要是为了保护妇女和儿童的合法权益。所谓“确有必要”,根据司法解释和审判实践,主要指下述两种情况:(1)在此期间双方确实存在不能继续共同生活的重大而急迫的事由,已对他方有危及生命、人身安全的可能;(2)女方怀孕或分娩的婴儿是因与他人通奸所致。
三、诉讼离婚的程序
1、书写起诉状;
  2、准备诉讼所需要的证据;
  3、向有管辖权的法院递交起诉状和证据;
  4、法院决定是否受理该离婚案;
  5、法院受理该离婚诉讼案件之后,在法定时间内向对方发送起诉状和答辩状副本;
6、法院安排开庭时间并向双方发送传票;
  7、开庭:双方均可以委托律师或者其他专业人士代理诉讼(一般情况下离婚当事人必须到庭,如果因特殊原因实在不能到庭,必须向法庭出具是否离婚的书面意见);
  8、法院依照原告方的诉讼请求和双方提交的证据情况对离婚,以及如何分割财产,子女抚养问题如何解决等问题作出调解书或判决书。
  四、在诉讼离婚中需要注意的问题
  1、管辖。公民提起的离婚诉讼,原则上应由被告住所地人民法院管辖;但被告离开住所地超过1年的,由原告住所地人民法院管辖;双方离开住所地超过1年的,由被告经常居住地人民法院管辖,没有经常居住地的由原告起诉时居住地的人民法院管辖;被告不在中华人民共和国领域内居住,下落不明或者宣告失踪、被劳动教养或者被监禁的,由原告住所地或者经常居住地人民法院管辖;非军人对非文职军人提起离婚诉讼由原告住所地人民法院管辖;双方当事人都是军人的,由被告住所地或被告所在的团级以上单位驻地的人民法院管辖;中国公民双方在国外但未定居,一方向人民法院起诉离婚的,由原告或者被告原住所地的人民法院管辖。
  2、调解。调解原则上是人民法院审理离婚案件的必经程序。如果当事人确因特殊情况无法出庭参加调解的,除本人不能表达意志的以外,应当出具书面意见。
  3、诉讼中的证据。在离婚诉讼中当事人必须提出证据来支持自己的诉讼主张,
这些证据包括:(1) 能够证明自己的离婚请求符合法律规定的证据;(2) 如果对方有过错的话,能证明对方过错的证据;(3) 证明夫妻双方共同财产的证据;(4) 如果要争取子女的抚养权时,则需证明自己有抚养能力的证据;
  4、判决与上诉。对于调解无效的离婚案件,人民法院应作出判决。在审理离婚案件时,当事人申请不公开审理的,可以不公开审理,但一律公开宣告判决。一审判决离婚的,人民法院在宣告判决时必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二审人民法院审理上诉案件可以进行调解。经调解双方达成协议的,自调解书送达时起一审判决即视为撤销。如果调解不成,二审法院可以作出判决,该判决为终审判决。



黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛

印发《中山市实施〈中华人民共和国国防教育法〉细则》的通知

广东省中山市人民政府


中府[2002]92号 印发《中山市实施〈中华人民共和国国防教育法〉细则》的通知 火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位: 现将《中山市实施〈中华人民共和国国防教育法〉细则》印发给你们,请贯彻执行。 二OO二年八月十九日 中山市实施《中华人民共和国国防教育法》细则 第一条 为贯彻落实《中华人民共和国国防教育法》,普及和加强全民国防教育,发扬爱国主义精神,促进国防建设和社会主义精神文明建设,依据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本细则。 第二条 国防教育是对公民进行以爱国主义为核心的国防观念的教育,是激发全民爱国热情、增强民族凝聚力的重要途径,是做好军事斗争准备、推动国防后备力量建设发展的精神动力。 第三条 普及和加强国防教育是全社会的共同责任。国家机关和武装力量、各政党和社会团体、企事业组织以及基层群众性自治组织都应当根据各自的实际情况,组织本地区、本部门、本单位开展国防教育活动。 公民都有接受国防教育的权利和义务。 第四条 各级人民政府领导本行政区域内的国防教育工作;教育、民政、宣传、文化、人民防空等部门在各自职责范围内负责国防教育工作,中山军分区协助和支持市人民政府开展国防教育,工会、共青团、妇女联合会以及其他有关社会团体协助市人民政府开展国防教育工作。 第五条 市人民政府成立国防教育领导小组,负责组织、指导、协调和检查本市的国防教育工作,其主要职责是: (一)贯彻执行国防教育的法律、法规和本细则; (二)制定国防教育规划,部署年度教育任务; (三)研究解决全市国防教育工作的重大问题; (四)组织协调国防教育的宣传和理论研究; (五)根据国防教育大纲,编写国防教育教材和组织培训国防教育教员; (六)协调有关部门保障国防教育; (七)提出国防教育经费预算,并监督使用; (八)检查指导各有关部门开展国防教育。 国防教育领导小组下设办公室具体负责日常工作。 镇区成立国防教育协调机构,在市国防教育领导小组的领导下,负责本镇区的国防教育工作。 第六条 国防教育贯彻全民参与、长期坚持、讲求实效的方针,实行经常教育与集中教育相结合,理论教育与行为教育相结合,普及教育与重点教育相结合的原则。 国防教育对象分为重点对象和普及对象: (一)重点对象:党政机关、社会团体、企事业单位的干部,特别是市、镇区级以上的领导、民兵、预备役人员,大中专院校、中(小)学在校学生。 (二)重点对象之外的公民为国防教育普及对象。 第七条 各有关单位在开展国防教育中,应结合本单位的实际,针对不同的对象确定相应的教育内容,分类组织实施。国防教育的主要内容为: (一)国防理论:主要包括马克思主义战争观、毛泽东军事思想、邓小平新时期军队建设思想、江泽民关于加强军队和国防建设一系列重要论述、中国共产党建军原则、人民战争思想等; (二)国防精神:主要包括爱国主义、集体主义、革命英雄主义教育以及“国家兴亡、匹夫有责”的民族自强精神等传统美德等; (三)国防历史:主要包括中国近现代史、中国共产党党史、中国人民解放军史、中华民族的荣辱史等; (四)国防法制:主要包括《中华人民共和国兵役法》、《中华人民共和国国防教育法》等有关国防和军事方面的法律知识及有关公民的国防义务和相应权利方面的知识; (五)国防动员:主要包括武装动员、国民经济动员、人民防空建设、交通战备动员、国防动员机制等方面的知识; (六)优良传统:包括有关我党我军拥军优属、拥政爱民的光荣传统等; (七)国防时事:有关国际国内形势、世界和平与发展动向、党中央对国际形势的判断和关于做好军事斗争准备的方针原则等; (八)国防常识:有关我国武装力量体系和现代战争基本知识的学习教育; (十)国防体育:有关爱军习武精神、群众性体育达标和军事体育锻炼活动以及勇敢顽强、令行禁止的组织纪律作风等。 第八条 开展国防教育宣传月和党政领导干部“军事日”活动。每年11月为全市国防教育宣传月,各级党政领导干部到市国防教育基地过“军事日”每年不少于一次。 第九条 市委党校及大中学校应按照国家国防教育大纲要求,将国防教育纳入教学计划,开设国防教育课程,组织军训,普及大中学校在校学生的国防教育知识。 第十条 各有关单位应加强国防教育的宣传力度,扩大国防教育的覆盖面,使国防教育进入千家万户,具体措施如下: (一)开展国防教育“五进五入”活动,即:进机关、入科室,进学校、入课堂,进企业、入车间,进街道、入家庭,进农村、入农户; (二)张贴(悬挂)国防宣传标语、口号,在交通要道、闹市区树立国防宣传牌匾,宣传国防知识,营造国防教育氛围; (三)结合建军节、国庆节、春节、全民国防教育日等重大节日和征兵、复员退伍军人安置等重要工作,开展国防宣传教育活动,增强全社会爱国爱军的国防意识; (四)结合开展国防教育宣传月、全民国防教育日,党政干部“军事日”、大中学校学生军训等活动,开展国防知识学习和竞赛,增强国防教育效果。 第十一条 国防教育纳入全市国民经济和社会发展计划,国防教育所需经费纳入各级财政预算。国家机关、事业单位、社会团体开展国防教育所需经费,在本单位预算经费内列支;企业开展国防教育所需经费,在本单位职工教育经费中列支。 学校组织学生军训所需经费,按国家有关规定执行。 第十二条 鼓励社会组织和个人捐赠财产以资助开展国防教育。国防教育经费和社会组织、个人捐助国防教育的财产,必须用于国防教育事业,任何单位或个人不得挪用、克扣。 第十三条 加强市国防教育基地建设,不断完善和充分发挥国防教育的功能。除专武干部、民兵预备役人员教育训练基地化外,党政干部、企事业员工和学生的国防教育、军事训练,也应尽量在市国防教育基地进行。有条件的镇区也可建立国防教育基地,为基层国防教育工作创造条件。 第十四条 将国防教育纳入各级各类干部任期目标和岗位责任制,作为考核干部政绩的内容之一。 第十五条 对在国防教育中做出显著成绩或突出贡献的单位和个人,应给予表彰和奖励。 第十六条 违反本细则的,由有关部门依照《中华人民共和国国防教育法》的有关规定处理。 第十七条 本细则自颁布之日起施行。 附:《中华人民共和国国防教育法》相关条文 第三十三条 国家机关、社会团体、企业事业组织以及其他社会组织违反本法规定,拒不开展国防教育活动的,由人民政府有关部门或者上级机关给予批评教育,并责令限期改正;拒不改正,造成恶劣影响的,对负有直接责任的主管人员依法给予行政处分。 第三十四条 违反本法规定,挪用、克扣国防教育经费的,由有关主管部门责令限期归还;对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第三十五条 侵占、破坏国防教育基地设施、损毁展品的,由有关主管部门给予批评教育,并责令限期改正;有关责任人应当依法承担相应的民事责任。 有前款所列行为,违反治安管理规定的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第三十六条 寻衅滋事,扰乱国防教育工作和活动秩序的,或者盗用国防教育名义骗取钱财的,由有关主管部门给予批评教育,并予以制止;违反治安管理规定的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第三十七条 负责国防教育的国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。