《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解
山东正洋律师事务所 张洪涛
概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明(内容略)
【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
第一条 项目建设依据。
出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
无锡市传统工艺美术保护条例（修正）(已废止)
江苏省人大常委会
无锡市传统工艺美术保护条例（修正）
江苏省人大常委会
（1989年9月23日无锡市第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议制定 1989年12月15日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准 根据1997年5月28日无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1997年8月
29日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《关于修改〈无锡市传统工艺美术保护条例〉的决定》修正 自公布之日起施行）
第一章 总 则
第一条 为振兴传统工艺美术事业，保证传统工艺美术的健康发展，维护传统工艺美术品的生产企业及技艺人员的合法权益，促进社会主义物质文明和精神文明建设，根据《中华人民共和国宪法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例所称传统工艺美术，是指历史悠久，传统优良，技艺精湛，具有独特地方风格和鲜明艺术特色的造型艺术。
第三条 对传统工艺美术应贯彻“保护、发展、提高”的方针，保护和发展传统技艺，不断提高产品质量和艺术水平。
全社会都应关心和支持传统工艺美术事业的发展，共同振兴传统工艺美术事业。
从事传统工艺美术事业的人员应自尊自强、奋发进取；传统工艺美术企业应教育职工热爱事业，钻研技艺，为繁荣和发展传统工艺美术事业而努力。
第四条 市、不市区的市人民政府的工艺美术行政主管部门是本行政区域内传统工艺美术保护工作监督管理部门，具体负责有关法律、法规的贯彻实施。
市、不设区的市、工艺美术行政主管部门的主要职责是：
（一）制定传统工艺美术行业发展规划，并组织实施；
（二）对传统工艺美术的生产经营进行协调并予以监督；
（三）组织传统工艺美术的评审鉴定工作；
（四）对贯彻执行本条例有显著成绩或违反本条例造成后果的集体和个人进行奖励或处罚，或提出奖励、处罚意见。
第五条 市、不设区的市工艺美术行业协会是促进传统工艺美术行业健康发展的社会群众团体，受当地行政主管部门委托，协助做好管理行业的工作。
第六条 市、不设区的市传统工艺美术评审鉴定委员会负责评审传统工艺美术品种、艺人荣誉称号和评比、鉴定技艺人员的作品。
第二章 传统工艺美术品种的管理
第七条 凡符合下列条件的应划定为传统工艺美术品，并受到保护：
（一）历史悠久，世代相传，具有独特的地方风格和艺术特色；
（二）技艺精湛，以传统工艺和手工制作为主；
（三）主要采用天然原材料或传统使用的原材料；
（四）在一定区域内形成批量生产，或在历史上曾经具有一定的生产规模，远近闻名，影响较大。
第八条 传统工艺美术的主要品种包括：惠山泥人、锡绣、紫砂、均陶、青瓷、古典建筑陶、首饰、玉雕和其它经审定的传统工艺美术品。
第九条 生产传统工艺美术品的企业和个体经营户申报开业，应经工艺美术主管部门审核后，由工商行政主管部门核发营业执照。
经批准生产的传统工艺美术品应由工艺美术行政主管部门颁发统一证标。
第十条 传统工艺美术的生产企业，如停产、转产或者进行产品结构调整，应经工艺美术主管部门审核后，向工商行政管理部门办理相应的停产或者变更登记手续。
第十一条 传统工艺美术品的外观设计，包括形状、图案、色彩等可经评审鉴定委员会鉴定注册。在评审鉴定委员会确定的有偿保护期内，其他单位和个人如需采用，须征得原单位的同意，并支付相应的使用费。
第十二条 传统工艺美术品的制作技艺应按国家有关保密规定，确定密级，严格保密措施。
第十三条 传统工艺美术品应由传统工艺美术评审鉴定委员会依照历史年限、艺术价值、传统特色、适用功能、社会效果等标准进行鉴定。确定为珍品的，应重点保护。
第十四条 加强对传统工艺美术创作设计和理论的研究，不断研制新的花色品种，努力将研究成果转化为生产力。
市、不设区的市可根据实际需要，建立和扶持传统工艺美术研究所或传统工艺美术专业博物馆，不断促进研究工作的开展。
第三章 传统工艺美术生产的扶持
第十五条 传统工艺美术企业，应不断完善经营机制，积极推进传统工艺美术品生产经营的横向经济联合。
政府有关部门对取得生产许可证的个体经营户生产传统工艺美术品，给予指导、帮助和监督。
第十六条 计划、经济、物资部门应为传统工艺美术企业沟通、建立合理的供销渠道和协作关系。对于生产传统工艺美术品所需的主要物资，应优先优惠供应。对于特需原辅材料，应协助组织落实；需要进口的，地方留成外汇在分配上应予积极支持。
第十七条 对于惠山泥、紫砂土等天然原材料，应划定开采范围，明确利用区域。经有关地矿主管部门核发许可证后，由指定单位开采利用。禁止其他任何组织或个人私自开采、侵占、销售和出口。
第十八条 对自有资金和技术改造资金短缺的企业，单位主管部门应设法调剂资金；信贷部门应给予优先优惠贷款。
鼓励社会对传统工艺美术品的生产进行扶持，建立主要用于教育和科研的传统工艺美术发展基金。
第十九条 生产和销售传统工艺美术产品的企业，可按照国家规定向税务部门申请减免税。
第二十条 传统工艺美术品的销售价格，按照优质优价、按质定价的原则确定。名品和艺术价值很高的作品可以当面议价。
外贸部门应对传统工艺美术企业的出口业务给予指导帮助，在外贸价格和出口成本等方面给予扶持。
第二十一条 外经、外贸、外事、外汇和旅游主管部门应支持传统工艺美术企业、事业单位，开展对外经济贸易、经济技术合作活动，开放对外旅游参观线，并在用汇等方面给予照顾。
科技主管部门应帮助和支持传统工艺美术企业，加强对传统技艺的科学研究和开发。
第二十二条 劳动、人事部门应支持传统工艺美术企业择优招工、招干。
鼓励各类专门人才和有专长的技艺人员向传统工艺美术企业流动，原单位应予支持。
第二十三条 市、不设区的市应将培养传统工艺美术人才纳入教育事业规划，根据需要可设置工艺美术培训中心和学校。采取脱产培训和业余培训相结合的方法，提高现有创作设计人员的水平。
鼓励热爱传统工艺美术事业的职工刻苦钻研、自学成才。
第二十四条 经市人事、劳动部门的审核，工艺美术师以上技艺人员培养合格的艺徒，可按规定申请相应的专业技术职务。
鼓励工艺美术专业技艺人员传授技艺，落实和完善师傅带徒弟、子女随父母学艺的各项制度和措施。
第四章 技艺人员合法权益的保障
第二十五条 从事传统工艺美术创作设计及制作的技艺人员，有考察、展览作品、操作表演、交流技艺的权利。企业应为技艺人员创造良好的工作环境；根据实际情况为著名艺人开辟专门工作室。
支持和鼓励技艺人员研究技艺和更新知识。
第二十六条 具有工艺美术师以上专业技术职务的技艺人员设计的作品，可以使用工艺美术行政主管部门为其制作的统一印章标记，其他单位和个人不得仿制和使用。
第二十七条 对于长期从事工艺美术事业，在本行业中有较高声望，具有较高的技艺水平并做出突出贡献的技艺人员，可授予工艺美术荣誉奖章。
对传统工艺美术事业作出较大贡献的技艺人员，其工资福利待遇在企业内可以从优。
工艺美术行政主管部门应为工艺美术大师及著名老艺人编纂技艺成长传略，对他们的绝技和濒临灭绝或散落在民间的工艺美术品进行搜集整理。
第二十八条 加强对技艺人员的劳动保护。对身怀绝技的老艺人和具有丰富创作经验的专业技艺人员，视健康条件可适当延长其退休年限，或退休后聘请作艺术顾问和指导老师。
第二十九条 充分发挥工艺美术学会的学术性群众团体的作用，积极开展传统工艺美术的学术研究活动。
第五章 奖励与处罚
第三十条 有下列情形之一的，由本单位、主管部门和人民政府给予表彰和奖励：
（一）保护、发掘或者研究传统工艺美术有突出成绩的；
（二）设计或者制作的传统工艺美术品被评为国家或者省级珍品，或者在国内外重大评比活动中获奖的；
（三）培养传统工艺美术人才有显著成绩的；
（四）其他为促进传统工艺美术繁荣与发展作出重大贡献的。
第三十一条 有下列情形之一的，工艺美术、工商、技术监督、地矿等有关行政管理部门依照各自职权予以处罚：
（一）无营业执照，擅自生产、销售传统工艺美术品的，责令停止生产、销售，没收违法所得，并可处以五千元以下的罚款；
（二）非法窃取传统工艺美术制作技艺和设备，或者泄露传统工艺技艺机密的，没收违法所得，并可处以违法所得金额50％以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任；
（三）转让、出卖、仿造、涂改、盗用传统工艺美术品证标、名人印记的，以及抄袭、仿制保护期内的传统工艺美术品外观设计的，没收违法所得，并可处以五千元以下的罚款，造成被害人经济损失的，赔偿被害人的经济损失；
（四）非法开采、侵占或者盗卖制作传统工艺美术品的自然资源的（惠山泥、紫砂泥等），没收违法所得，并可处以五千元以下的罚款。
第三十二条 有违反本条例的行为，国家法律、法规另有处罚规定的，按国家法律、法规的规定执行。
第六章 附 则
第三十三条 本条例自1990年5月1日起施行。
附：无锡市人民代表大会常务委员会关于修改《无锡市传统工艺美术保护条例》的决定
（1997年5月28日无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1997年8月29日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准）
决定
无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议审议了市人大常委会主任会议提交的关于《〈无锡市传统工艺美术保护条例〉修正案（草案）》，决定对《无锡市传统工艺美术保护条例》作如下修改：
一、本条例中所称“县（市）”均修改为“不设区的市”。
二、第四条第一款修改为：“市、不设区的市人民政府的工艺美术行政主管部门是本行政区域内传统工艺美术保护工作监督管理部门，具体负责有关法律、法规的贯彻实施。”
删去第二款。
第三款第三项中“领导”修改为“组织”。
三、第九条第一款修改为：“生产传统工艺美术品的企业和个体经营户申报开业，应经工艺美术主管部门审核后，由工商行政主管部门核发营业执照。”
四、第十条修改为：“传统工艺美术的生产企业，如停产、转产或者进行产品结构调整，应经工艺美术主管部门审核后，向工商行政管理部门办理相应的停产或者变更登记手续。”
五、第十九条修改为：“生产和销售传统工艺美术产品的企业，可按照国家规定向税务部门申请减免税。”
六、删去第三十条。
七、第三十一条修改为：“有下列情形之一的，由本单位、主管部门和人民政府给予表彰和奖励：
“（一）保护、发掘或者研究传统工艺美术有突出成绩的；
“（二）设计或者制作的传统工艺美术品被评为国家或者省级珍品，或者在国内外重大评比活动中获奖的；
“（三）培养传统工艺美术人才有显著成绩的；
“（四）其他为促进传统工艺美术繁荣与发展作出重大贡献的。”
八、第三十二条、第三十三条合并修改为“有下列情形之一的，工艺美术、工商、技术监督、地矿等有关行政管理部门依照各自职权予以处罚：
“（一）无营业执照，擅自生产、销售传统工艺美术品的，责令停止生产、销售，没收违法所得，并可处以五千元以下的罚款；
“（二）非法窃取传统工艺美术制作技艺和设备，或者泄露传统工艺技艺机密的，没收违法所得，并可处以违法所得金额50％以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任；
“（三）转让、出卖、仿造、涂改、盗用传统工艺美术品证标、名人印记的，以及抄袭、仿制保护期内的传统工艺美术品外观设计的，没收违法所得，并可处以五千元以下的罚款，造成被害人经济损失的，赔偿被害人的经济损失；
“（四）非法开采、侵占或者盗卖制作传统工艺美术品的自然资源的（惠山泥、紫砂泥等），没收违法所得，并可处以五千元以下的罚款。”
九、删去第三十五条、第三十六条。
此外，根据本决定对部分条文的顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《无锡市传统工艺美术保护条例》根据本决定作相应的修正后，予以重新公布。
1997年8月29日
