青岛市政府投资项目管理暂行办法
山东省青岛市人民政府
青岛市人民政府令 第186号
青岛市政府投资项目管理暂行办法
《青岛市政府投资项目管理暂行办法》已于2005年10月25日经市人民政府第21次常务会议审议通过，现予公布，自2006年1月1日起施行。
市长 夏耕
二○○五年十一月二十五日
青岛市政府投资项目管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范政府投资项目管理，建立健全科学的政府投资决策程序和组织实施程序，保证工程质量，提高投资效益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称政府投资项目，是指使用政府财政性资金进行的固定资产投资建设项目。
本办法所称政府投资项目管理，是指对政府投资项目规划备选、政府决策、部门审批、资金使用、建设实施、竣工验收、资产移交、后评价、稽察监督等进行全过程的管理。
政府财政性资金来源为：市本级财政预算内安排的建设资金；纳入市本级财政预算管理和财政专户管理的行政事业性收费(基金)按照规定用于建设的资金；上级部门专项补助的建设资金；市属国有投资公司承担政府投资项目的融资建设资金；市本级财政承诺借贷或者偿还债务的政府性融资建设资金。
第三条 青岛市本级财政全额投资、混合投资中市本级财政投资比例占项目总投资30％及以上或者超过300万元的项目适用本办法。
第四条 市发展改革、财政、建设、审计、监察、国资、国土资源和房屋管理、规划、环保、安全监管等部门按照职责分工做好政府投资项目管理工作。
第五条 政府投资项目的资金安排应当遵循量入为出、综合平衡、保障重点的原则，积极引入市场机制，充分发挥政府投资的引导和放大作用。政府投资的重点是由政府投资建设的基础设施和公益性项目。
第六条 政府投资项目建设应当遵循以下规定：
(一)严格执行基本建设程序，依法办理有关审批手续，禁止边勘察、边设计、边施工；
(二)坚持概算控制预算、预算控制决算的原则；
(三)实行专家咨询制、工程质量责任制、招投标制、工程监理责任制和合同管理制。
第七条 政府参与投资的经营性基础设施和公益性项目实行项目法人责任制；政府投资的非经营性基础设施和公益性项目实行项目代建制。项目法人和代建单位通过招标选择确定。
不具备实行项目法人责任制或者代建制条件的政府投资项目，经市政府批准实行项目主管部门责任制。市发改委、市财政局与项目主管部门签订建设项目管理责任书。
第二章 项目决策
第八条 市发改委根据青岛市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、相关行业专项规划以及实际需要，建立政府投资项目备选库，并且实施动态管理。
列入备选库的政府投资项目，报经市政府批准开展前期准备工作。单个项目的前期准备工作应当达到初步设计阶段，经过咨询论证、提出投资概算。
未列入政府投资备选库或者虽然列入备选库，但是前期准备工作达不到规定要求的项目，不列入年度政府投资计划。
对全市经济、社会或者环境有重大影响的城市基础设施和社会公益设施项目，决策前应当进行公示或听证，广泛听取社会公众的意见。
第九条 市发改委会同市财政局、市建委每年下半年按照下一年度财政基本建设资金规模和建设项目轻重缓急对备选库中的项目进行综合平衡，在充分征求各行业主管部门意见的基础上，提出下一年度政府投资基建项目资金安排意见和计划草案，报市政府审定后，作为下一年度政府投资项目实施方案。
第十条 根据市政府批准的政府投资项目资金安排计划草案，由市财政局编制年度财政性基本建设支出预算草案。
预算编制涉及市人民代表大会预算审查和批准的事项，按照《青岛市市级预算审查监督条例》有关规定执行。
第十一条 政府投资项目计划草案应当包括下列内容：
(一)项目投资总额、资金来源、年度投资计划；
(二)新开工项目名称、建设规模、项目总投资、资金来源、建设周期、年度投资额、建设内容及建设方式；
(三)续建项目名称、年度投资额、资金来源和建设内容；
(四)项目建议书、选址规划、可行性研究、勘察、初步设计、咨询评估、编制相关规划等前期工作及前期费用；
(五)其他应当说明的事项。
第三章 项目实施
第十二条 政府投资项目实施应当履行项目立项、可行性研究、初步设计、施工图设计、施工建设、竣工验收、资产移交、后评价等基本建设程序。
总投资在1000万元以下的项目，具备建设条 件的，批准立项后，可以直接进行工程方案和施工图设计，并编制总概算。
第十三条 申请政府投资项目立项应当向市发改委提供下列材料：
(一)申请报告；
(二)项目建议书；
(三)土地预审、规划预选址；
(四)法律、法规、规章 规定的其他资料。
市发改委应当对立项申请进行全面审查。经审查符合立项条 件的，在规定期限内批复立项。经审查不符合立项条 件的，应当通知申请人并且说明理由。
未列入年度政府投资项目实施方案的项目，需报市政府同意后方可批复立项。
对环境、安全有影响的项目，应当同时依法编制建设项目环境影响评价报告书(表)、建设项目安全影响评价报告书并且报环保、安全监管部门审批。
第十四条 立项申请批准后，项目单位应当依次编制可行性研究报告、初步设计及总概算，报市发改委审批。
项目可行性研究报告和初步设计按照国家规范要求编写。
项目可行性研究报告总投资估算、初步设计总概算超过立项批准总投资5％或者绝对额超过200万元及以上的，应当报市政府批准，批准前有关部门不予办理相关手续。
第十五条 按照规定的审批权限，应当由上级发展改革主管部门或者国家规定的行业主管部门审批的项目，其项目建议书、可行性研究报告和初步设计申报工作由市发改委或者相关行业主管部门负责办理。
第十六条 政府投资项目应当由具有相应资质的工程咨询、设计单位编制项目建议书、可行性研究报告和初步设计，经行业主管部门初审后，由市发改委组织咨询评估。未经咨询评估的，不予批准。
第十七条 市发改委根据批准的政府投资项目计划草案，向各建设单位下达投资计划，并抄送项目所属的行业主管部门。市财政局根据市人民代表大会批准的预算、市发改委下达的投资计划和建设单位编制的项目用款计划及时下达项目支出预算。
政府投资项目计划执行过程中，确需调整年度政府投资总额或者增减新开工项目的，由项目所属的行业主管部门提出调整建议，经市发改委会同市财政局制定调整方案，报市政府批准执行。其中，非市建委具体组织实施的城建项目，应当由市发改委会同市财政局、市建委制定调整方案，报市政府批准执行。
调整方案涉及市人大常委会预算执行监督的事项，按照《青岛市市级预算审查监督条 例》的有关规定执行。
第十八条 政府投资项目计划应当严格执行，未经法定程序，任何单位和个人不得变更。
第十九条 建设单位应当严格按照下达的政府投资项目计划和批准的初步设计，组织进行施工图设计，编制项目预算。
第二十条 政府投资项目的勘察、设计、施工(含装饰装修)、监理、大宗材料和设备采购及拆迁单位的确定应当依法实行招投标。对属于政府采购品目录的货物、服务等，应当依法进行政府采购。
第二十一条 政府投资项目严禁设计和施工、施工和监理同体。
政府投资项目工程禁止转包和违法分包。
第二十二条 建设单位依据批准的投资计划按照程序向市财政局申领建设资金，并且按照规定设立基本建设资金专户。严禁转存财政性基本建设资金。
实行会计集中核算管理的建设项目，其建设资金的申领和拨付按照会计集中核算管理的有关规定执行。
第二十三条 政府投资项目兼有其他资金来源的，项目主管部门必须按照批准的项目建设筹资方案予以保证落实。否则，项目主管部门应当承担责任。
第二十四条 建设单位应当依法取得施工许可后组织施工，严格控制项目预算，确保工程进度和工程质量。
第二十五条 政府投资项目建成后，建设单位应当在三个月内完成工程初步验收并且做好综合竣工验收准备工作。
第二十六条 市发改委、市财政局、市建委应当会同项目主管部门对列入市政府公布的年度重点建设项目名单中的政府投资项目依法组织综合竣工验收。其余政府投资项目由项目主管部门依法组织综合竣工验收，并且将验收结果报市发改委、市财政局、市建委。
第二十七条 建设单位应当按照规定在项目综合竣工验收后三个月内编制竣工财务决算，经项目主管部门初审后，报市财政局审批。
第二十八条 市审计局对批复的竣工财务决算依法可以进行审计监督。
凡市审计局审计的政府投资项目，其审计结论按照规定作为项目最终结算依据。
第二十九条 项目主管部门和建设单位应当按照市审计局或者市财政局批复的竣工财务决算，及时办理有关账目、资产及物资的核转、清理和移交，资产接收单位应当依据竣工财务决算批复文件，依法办理国有资产占有产权登记，纳入国有资产监督管理。
列入市政府公布的年度重点建设项目名单中的政府投资项目，应当经市审计局进行竣工财务决算审计后，方可办理资产移交手续。
第三十条 建立政府投资项目后评价制度。对全市经济、社会和环境有重大影响的项目，项目竣工投入使用后，市发改委应当适时组织项目后评价。
第四章 监督检查
第三十一条 建立政府投资项目责任制。项目单位要严格按照基本建设程序组织项目实施。项目主管部门和建设单位应当在立项批复后确定项目责任人，负责项目全过程实施，定期向政府投资主管部门报告项目各个阶段进展情况。
项目主管部门负责对项目提出、前期准备、工程实施、招标投标、资金使用管理、工程进度、工程质量、竣工验收、工程决算、资产移交等进行全程监督，对项目实施过程中出现的问题及时向市政府及有关部门报告。
第三十二条 市发改委负责对政府投资项目建设实施全过程管理，监督检查政府投资项目计划的执行情况，并向市政府报告。
第三十三条 市财政局负责对政府投资项目的资金、财务活动全过程实施监督。
第三十四条 市建委负责对政府投资项目中建设工程的施工、工程质量、施工安全、监理等进行监督管理，并且组织相关行业主管部门进行政府投资的城建项目的前期工作、投资计划编制和申报。
第三十五条 市审计局依法对政府投资项目预算的执行情况、决算情况和效益进行审计监督；对政府投资的重点建设项目有计划地进行跟踪审计。
第三十六条 市监察局负责监察政府投资项目涉及的相关职能部门的行政职责履行情况，查处政府投资项目建设过程中的行政违纪行为。
第三十七条 实行政府投资项目稽察制度。市重大项目稽察特派员办公室负责对政府投资项目建设的前期工作、审批手续、招标投标、工程进度、建设资金管理和使用、工程质量、竣工验收以及资产移交等全过程实施稽察，并且对稽察发现的问题提出书面稽察意见。
项目主管部门和建设单位应当按照稽察意见进行整改，并且将稽察整改结果按照要求报送市重大项目稽察特派员办公室。
第三十八条 项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位的名称和责任人姓名，应当在政府投资项目施工现场的显著位置公示；上述单位的名称应当在建成后的建筑物或者构筑物的显著位置公示。
第五章 法律责任
第三十九条 政府投资项目涉及的相关审批部门应当按照政务公开办理时限的规定，及时办理有关审批手续。对无故拖延的，建设单位可以向市监察局举报，由市监察局追究相关责任人的行政责任。
第四十条 政府投资项目工程决算出现超支情况的，项目主管部门应当在决算报告出具后的30日内向市政府提交超支责任报告。市财政局组织决算审查时应当提交超支情况分析报告。对违反规定超支的项目，由市监察局会同有关部门查清责任，依法追究项目主管部门和建设单位负责人以及有关人员的行政责任。
第四十一条 项目主管部门和建设单位有下列行为之一的，由市建委、市规划局、市财政局、市发改委、市审计局等部门按照各自职责责令限期整改，市监察局依法追究单位负责人和直接责任人的行政责任；情节严重的，其直接责任人3年内不得从事政府投资项目的相关工作；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)未经批准开工的；
(二)未经批准变更施工图设计，提高建设标准，扩大建设规模的；
(三)转移、侵占或者挪用建设资金的；
(四)未依法组织招标的；
(五)工程现场签证和工程结算把关审查不严，造成经济损失的；
(六)竣工资料管理不善造成资料缺失的。
第四十二条 有关部门有下列行为之一的，由市监察局责令其限期改正，并且依法追究部门负责人和直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
(一)违法批准立项、可行性研究报告、初步设计或者设计文件的；
(二)违法批准开工报告的；
(三)违法拨付建设资金的；
(四)违法审批造成政府投资项目发生重大质量事故和安全事故的。
第四十三条 咨询、设计单位在对项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算、施工图设计及预算编制或者咨询评估时，弄虚作假、严重失实的，根据情节轻重，给予通报批评，禁止其3年内从事政府投资项目的相关业务；造成经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十四条 政府投资项目发生重大质量事故和安全事故的，依法追究造成事故的建设、勘察设计、施工、监理单位和工程咨询及其法定代表人和直接责任人的法律责任。
第六章 附则
第四十五条 各区市政府可以根据本办法制定本级政府投资项目管理办法。
第四十六条 本办法自2006年1月1日起施行。
论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任
祁宏斌
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》（以下简称《 商品房纠纷解释》）公布以后，商品房买卖中出卖人存在欺诈行为是否适用《消费者权益保 护法》（以下简称《消法》）第四十九条“双倍赔偿”的争论告一段落。该解释第八条、第 九条和第十四条具体规定了出卖人在出卖商品房时应当承担惩罚性赔偿责任的情形，除第十 四条以外，该惩罚性赔偿责任被限定在“不超过（买受人）已付购房款一倍”的范围内。这 种规定“既保护了作为弱势群体的消费者（买受人），又使不良开发商受到了应有的惩罚， 从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡，使惩罚性赔偿制度控制在一个合理限度，无 疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展”。1?
本文拟就《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别以及适用惩罚性赔偿责 任的具体情形谈谈个人粗浅的看法。?
一、《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别。
首先是主张惩罚性赔偿责任的主体范围不同。《消法》规定的主张惩罚性赔偿责任的主体只 能是消费者，而非消费者不得主张该权利。2《消法》没有对消费者的含义作进一步的解 释 ，1985年6月29日国家标准计量局颁布的国家标准《消费品使用说明总则》规定：“消费者 是指为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”，据此结合《消法》各条款，消费者的概念应当包括以下含义：一、消费者是购买商品或者接受服务的人。二、购买商品或者接受服务不是以盈利为目的。三、消费者是指购买商品或者接受服 务的自然人，非自然人不能成为《消法》所称的消费者。3房屋买卖合同中主张惩罚性赔 偿责任的主体是商品房买受人，4买受人是指“在买卖合同中，给付价款并受领买卖的标 的 物的一方当事人”，5该买受人可以是自然人，也可以是法人或者非法人单位。买受人购买商品房的目的可以是为生活消费，也可以是为了投资增值等经营行为。作为《消法》调整对 象的消费者和作为《商品房纠纷解释》调整对象的买受人有交叉的部分，但是二者又是两个 完全不同的概念。与《消法》相比，《商品房纠纷解释》扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。?
其次是赔偿数额不同。《消法》规定的赔偿的数额为消费者购买商品付出的实际价款和损失 （该损失以为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍为限），6且该赔偿不以 消费者实际付出的价款为前提条件。7例如，消费者购买的商品价格为一百元，但是由于 某 种原因（例如分期付款）消费者只给付了五十元，还有五十元未付，若经营者存在欺诈行为 ，消费者可以要求经营者返还五十元已付价款，并且可以请求经营者承担一百元的赔偿责任 ，即经营者需要承担共一百五十元的赔偿责任。商品房买卖赔偿则以买受人已付购房款为条 件，赔偿数额包括已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款的一倍。例如，买受人 购买的商品房价格为一百万元，买受人已经给付房屋价款五十万元，还有五十万元未付，若 出卖人存在欺诈行为，除要求出卖人承担已付房款利息和损失外，买受人还可以要求出卖人 返还五十万元已付价款和承担五十万元的惩罚性赔偿责任，即出卖人需要承担共一百万元的 赔偿责任。如果买受人未付房款，则不能向出卖人主张惩罚性赔偿责任。?
再次是适用范围不同。根据《消法》第四十九条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担惩罚性赔偿责任。按照1990年12月5日《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉 若干问题的意见（修改稿）》第67条的规定，“欺诈”的含义是指“一方当事人故意告知对 方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺 诈行为”。1996年3月15日国家工商行政管理局颁布的《欺诈消费者行为处罚办法》第二条 规定：“本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者在提供商品或者服务中，采取虚假或者其 他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为”，该办法第三条、 第四条详细列举了那些是欺诈消费者的欺诈行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任则仅限于《 商品房纠纷解释》第八条、第九条规定的五种情况，该解释十四条第（二）项“房屋实际面 积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人” 和“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还 买受人”的规定，也是出卖人应当承担惩罚性赔偿责任的情形。除以上六种情形以外，即使 出卖人有欺诈行为，也不承担惩罚性赔偿性责任，而只能承担违约等责任。?
《消法》对商品未作动产和不动产的区分，“理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保 护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，《消费者权 益保护法》的主要配套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品 卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言”8，《产品质量法》更明确规定建设工程不 适用该法。9因此，与其说《商品房纠纷解释》规定的“惩罚性赔偿责任是以《合同法》 第 113条和《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第49条规 定的直接适用”10不如说《商品房纠纷解释》规定了一套针对商品房不动产买卖中适用 惩罚性赔偿责任的制度，这种制度与《消法》的规定完全不同。?
二、买受人主张惩罚性赔偿责任的具体情形和若干法律思考。?
（一）、出卖人“一房二卖”和在出卖的商品房上设定抵押权情形时买受人主张惩罚性赔偿 责任的权利。?
对于《商品房纠纷解释》第八条第（二）项规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房 屋出卖给第三人”和第九条第（三）项规定“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁 补偿安置房屋的事实”的情形，即通常所称的“一房二卖”、“双重买卖”或者“多重买卖 ”，该解释明确规定出卖人在 “一房二卖”的情形时应当承当惩罚性赔偿责任。
根据第八条规定，买受人主张惩罚性赔偿责任应当具备如下条件：一、出卖人和买受人签订 的合同合法有效。二、导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。在具备以上条件时，买受人享有如下权利：一、请求解除合同。二、返还已付购房款和利息。三、赔偿损失。四、请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。买受人所享有的第一项权利和 后三项权利是并列关系还是第一项权利是后三项权利的前提条件，即买受人是否可以在不主 张解除合同的条件下，单独主张后三项权利？如果承认买受人在不主张解除合同的条件下主 张后三项权利，则买受人在取得后三项权利后，又享有向出卖人主张合同约定的权利，即请 求出卖人交付房屋和办理产权手续。而此时由于房屋已经交付第三人或者第三人已经取得房 屋产权，出卖人无法继续履行与买受人签订的合同，则应当承担不能交付房屋的违约责任。 从以上结果看，买受人根据同一个合同主张了两次权利，出卖人根据同一个合同承担了两次 责任，而这两次权利或者义务不能同时存在。因此，第一项权利应当是主张后三项权利的前 提条件，而非并列关系，即买受人只有在请求解除商品房买卖合同时，才能主张包括惩罚性 赔偿责任的后三项权利，而不得单独主张后三项权利。11?
如何理解“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的含义？对买受人而言，其与出卖人签 订合同至少应当包括如下几种目的：一、按照约定的时间取得房屋。二、所取得的房屋能够 正常使用。三、能够取得房屋产权。因此，“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”可能 包括如下几种情形：一、出卖人没有按照约定的时间交付房屋。二、因出卖人履行不能致使 买受人无法取得房屋。三、因房屋质量问题致使买受人无法正常居住。四、因出卖人没有取 得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权。五、因出卖人的其他原因未能在约定或者法定 期限内取得房屋产权。第一种是出卖人逾期交房的情形，应当受《商品房纠纷解释》第十五 条调整。第三种是房屋质量问题，应当受该解释第十二条和第十三条调整。第四种情形应当 受该解释第二条和第九条第（一）项调整。第五种情形应当受该解释第十八条和第十九条调整。而第二种情形应当是该解释所称的买受人不能实现合同目的、无法取得房屋的情况。因此，只有在合同签订后，出卖人又将该房屋交付给第三人，因出卖人履行不能导致买受人无法取得房屋的，买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。出卖人和买受人订立合同后又与第三人 签订合同，但是买受人已经接收房屋的，则买受人不得主张惩罚性赔偿责任。?
问题在于如果出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，而房屋尚未交付给买受人或 者第三人时，买受人或者第三人是否可以主张惩罚性赔偿责任？此时，买受人或者第三人是 否可以实现合同目和取得房屋均处于不能确定状态，买受人不能主张解除合同及惩罚性赔偿 责任等权利，但是根据第九条第（三）项的规定，买受人因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出 卖给第三人（第一个合同的买受人）的事实，第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任。在此情形下，第一个合同的买受人既不能主张该项权利，也不能主张违约责任。因为除第一个合同明确规定出卖人不得“一房二卖”外，出卖人“一房二卖”的行为并未违法合同的 约定。这种基于签订合同顺序的不同，而享有不同权利的规定，对签订合同在先的保护反而 不利，让人感觉匪夷所思。?
同时，根据第九条的规定，第二个合同的买受人主张惩罚性赔偿责任的前提条件是“导致合 同无效或者被撤销、解除”，在这种情况下，第二个合同的买受人主张的是合同无效还是撤 销或者解除合同？如果主张合同无效，但是“一房二卖”并非《合同法》第五十二条规定的 可以主张合同无效的五种情形之一，而且根据《商品房纠纷解释》第二条、第九条和《担保 法》第四十九条第一款的规定，“导致合同无效”明显是指出卖人“故意隐瞒没有取得商品 房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”和“故意隐瞒所售房屋已经抵押 的事实”的情形。那么买受人只能主张撤销或者解除合同，而如果主张撤销或者解除合同仅 仅因为出卖人“一房二卖”，那么第一个合同的买受人也就应当可以同样的理由主张该项权 利。但是根据该解释第八条的规定该买受人却不享有任何权利，而只能等待出卖人是否履行 合同，即能否实现合同目的和取得房屋，这显然对第一个合同的买受人的权利救济不足。?
在“多重买卖”的情况下，即出卖人和买受人订立商品房买卖合同后又与二个以上第三人签 订合同，对于第一个合同买受人而言，若能实现合同目的和取得房屋，则其不得主张惩罚性 赔偿责任，而后二个合同的买受人，只要出卖人隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，则 均可以主张惩罚性赔偿责任。若第一个合同买受人不能实现合同目的和无法取得房屋，则前 后三个合同的买受人均可以主张惩罚性赔偿责任。?
对于第八条第（一）项规定“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押 给第三人”的情况，“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”应当如何理解？如果合同签 订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，因第三人主张抵押权而无法交付房屋的，当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”。但是如果买受人取得房屋后，第三人 主张抵押权，是否属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形？在这种情况下， 买受人购买房屋的目的不仅是能够取得房屋，而且也包含第三人不得向其主张任何权利的目的。因此，商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人时，虽然买受人能够取得房屋，但是由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的，买受人仍然可以主张惩罚性赔偿责任。?
（二）、在出卖人未取得商品房预售许可证明情形时买受人主张惩罚性赔偿责任的权利 。?
商品房买卖属于财产转让，转让财物的前提条件是转让人对转让的标的物享有所有权或者处 分权。所有权是物权的一种，物权公示的方法因动产与不动产的不同而有所区别。动产物权 以占有作为权利享有的公示方法，以占有之转移，即交付作为其变更的公示方法。也就是说 ，“动产占有人按公示方式转让动产物权，受让人不知道并且无义务知道其无处分权的，取得了标的物的占有，就取得了物权。原所有人只能对占有人行使赔偿请求权，无权要求新占有人返还原物。只有受让人恶意取得时，才不受公信力的保护。”12与之相反，不动产物权转让时，出卖人对标的物是否享有所有权或者处分权不以占有为公示方式，而以登记和登 记之变更作为权利享有与变更的公示方法。13因此，出卖人有义务告知买受人其对转让 的财物是否享有所有权或者处分权。?
在预售商品房买卖合同中有如下特点：一、商品房在买卖合同订立时房屋尚未建成。预售方在未取得房屋所有权时就已出卖房屋，买受人在房屋尚未建成就已支付价款。二、对预售方 主体的特殊要求。由于第一个特点的存在，为了保护买受人的利益，不能不限制预售方的资 格。14我国《房地产管理法》第四十四条第一款规定，商品房预售时应当符合下列条件，即取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的百分之二十五以上及已经确定工程进度和竣工交付日期、取得商品房预售许可证明。据此可知，预售方在预售商品房时如果符合上述四项条件，虽然预售方没有取得房屋所有权，但是仍然对预售的房屋享有处分权。因而上述四项条件就是商品房买卖的一种公示方式，其核心条件是预售方取得土地使用权证书和商品房预售许可证明。?
在预售商品房时，预售方为证明其对出售的房屋享有处分权，预售方就应当承担告知买受人其是否取得商品房预售许可证明的义务。1994年11月15日建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第九条规定：“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预 售许可证》的，不得进行商品房预售”。?
《商品房纠纷解释》将《房地产管理法》规定的预售方预售商品房的四个条件变更为一个条件，即商品房预售许可证明，其目的在于“区分司法审判权和行政管理权的不同职能”，对 于预售方资格的审查只限于“看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要时行政管理部门的权限”。15这种改变减轻了买受人的审查义务，除以上原因以外， 还 在于商品房买卖毕竟是涉及到方方面面的法律问题，而一般买受人不具备这方面的知识。?
然而，买受人是否承担审查预售方是否取得商品房预售许可证明的义务？从《商品房纠纷解 释》第二条和第九条第（一）项规定的内容分析，承担如实告知买受人是否取得商品房销售 许可证明只是出卖人单方面的义务，买受人不承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明的义务，或者说，从现有法律规范中看不出出卖人有承担这种义务的规定。如果买受人在明 知出卖人没有取得商品房预售许可证明的情况下，与出卖人签订合同并且主张惩罚性赔偿责任，其请求能否得到支持？16如果得出肯定的结论，那么就会在房地产界出现“王海现象”。
根据物权原理，由于动产物权以占有为公示方法，为保证买受人的利益，故存在善意取得，而在房屋等不动产的买卖中，由于不动产物权以登记为其公示方法，交易中不至误认占有人 为所有人，故根本不存在善意取得的问题。17换言之，在动产买卖中，买受人所承担的义务是审查出卖人是否占有转让的标的物，这种占有包括直接占有和间接占有。买受人在尽到了审查义务的情况下，出卖人对转让的占有标的物没有所有权或者处分权，买受人可以通过 两种方式实现其合同目的：一是经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权， 使该合同成为有效的合同。18二是在经权利人不追认或者无处分权的人在订立合同后没 有取得处分权时主张善意取得。如果以上两种方式不能实现，则买卖合同无效，买受人得请 求出卖人返还价款和承担违约责任。如果买受人在出卖人没有占有转让的标的物情况下，与出卖人签订合同，应当认定买受人未尽到审查义务。从《消法》的角度分析，消费者未尽到 审查义务而购买了经营者没有所有权或者处分权的商品，即便经营者有欺诈行为，消费者也不得主张惩罚性赔偿责任。就房屋等不动产买卖而言，买受人在购买出卖人转让不动产时， 应当审查出卖人是否享有所有权或者处分权，出卖人享有处分权的标志之一是房屋产权证。如果买受人在未查清出卖人是否享有所有权或者处分权的情况下，与出卖人签订了房屋买卖 合同，由此造成的损失应当按照双方的过错程度承担责任。香港的房地产业的法律规定，“ 卖方就该物业提交良好产权证明，卖方需向买方证明卖方对该物业的地权，并为证明产权提 供必要的契据、地权文件、遗嘱和公开记录的副本，所需费用自己承担。买方可以用视察和 审阅方法核对上述地权，但费用自己负担”。19因此，对房屋等不动产买卖，不但出卖人应当承担告知买受人其对转让的标的物享有所有权和处分权的义务，买受人也应当承担相应 的审查义务。就商品房预售而言，买受人应当承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明 的义务。?
问题的焦点是买受人的这种审查义务应当尽到何种程度？如果买受人在询问预售方是否商品 房预售许可证明时，预售方仅称其已取得商品房预售许可证明而未予出示，或者预售方以某 些正当理由称其现在无法出示，但是实际预售方并未取得商品房预售许可证明，对这种情况 可否认定买受人已经尽到了审查的义务呢？如果买受人在没有最终确认预售方是否取得商品 房预售许可证明的情况下购买了预售方的商品房，而预售方也确实不符合法律规定的条件， 那么除预售方承当相应的责任外，买受人是否也应当承担因未尽到义务的责任？在这种情况 下，买受人是否还享有主张惩罚性赔偿责任的权利？
本人认为买受人已经尽到审查义务的外在表现是：已经看到出卖人取得的商品房预售许可证 明，并有理由相信该商品房预售许可证明是国家相关部门颁发的。20如果出卖人出示的虚假 的商品房许可证明，则买受人基于对国家机关公信力的信任，应当认定其已经尽到审查义务 。除以上情况以外，买受人在没有尽到审查义务和明知出卖人没有取得商品房预售许可证明 的情况下与出卖人签订了商品房买卖合同，其不享有主张惩罚性赔偿责任的权利，而只能主 张合同无效和请求出卖人返还已付购房款及利息。?
注释：?
?1、陈成建：《谈对商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任的认同》，载《人民法院报》2003 年5月30日，第3版。?
?2、《消法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”。?
?3、参见王利明：《消费者的概念及消费者权益保法的调整范围》，载《政治与法律》200 2年第2期，第4-5页。?
?4、《商品房纠纷解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受 人，买受人支付价款的合同”。?
?5、王利明：《消费者的概念及消费者权益保法的调整范围》，载《政治与法律》2002年 第2期，第4页。?
?6、《消法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用 的一倍”。?
?7、参见蒋德海：《退一赔一与消费者权益保护法不符》，载《人民法院报》2003年4月10 日，第3版。?
?8、周珂：《论房地产消费者权益保护》，载《法学家》1999年第6期，第38页。?
?9、《斯特拉斯堡公约》、《产品责任指令》等对消费者保护的国际性法规明确规定消费 品 主要是指工业制成品，而不包括不动产。本人不反对加大对商品房买受人的保护力度，只是 在《商品房纠纷解释》出台以前，出卖人承担惩罚性赔偿责任是“应有法”和“实有法”的 问题。?
?10、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》2003年5月7日，第2版。?
?11、《消法》与此不同。根据《合同法》第五十四条的规定，买受人对受欺诈而订立的 合同 有权请求变更或者撤销。如果买受人不主张撤销合同，可以仅就价款等合同的某些方面请求 变更；如果认为双方签订的合同不损害其根本利益，也可以在主张合同有效有效的前提下，单独请求出卖人承担《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任。?
?12、张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社 1997年7月，第344页。?
?13、参见梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社 1997年9月，第71页。?
?14、参见郭明瑞、王轶著：《合同法新论 分则》，中国人民政法大学出版社1997年， 第69-69页。?
?15、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》2003年5月7日，第2版。?
?16、在集体所有的土地上开发的房屋，开发商为规避法律往往与买受人签订“投资代建协议 ”，该协议实质就是商品房买卖合同。大部分买受人也明知开发商没有取得商品房预售许可 证明，仍然与出卖人签订合同。在这种情况下，买受人是否有权主张惩罚性赔偿责任？?
?17、参见梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社 1997年9月，第185页。?
?18、关于《合同法》第五十一条关于无权处分的效力问题，目前主要有三种观点：无效说、有效说、效力待定说，其中效力待定说为通说。但是根据《商品房纠纷解释》第二条、第九条和第十条规定，该解释对无权处分持无效说，值得关注。具体文献可参阅米健：《从< 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>看物权变动原 则的司法创制》，载《人民法院报》2003年5月23日，第3版。?
