湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市土地市场管理规定的通知
湖南省湘潭市人民政府办公室
湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市土地市场管理规定的通知
潭政办发〔2009〕3号
各县（市）区人民政府，市直机关各单位，市属及驻市各企事业单位、大中专院校，各人民团体：
《湘潭市土地市场管理规定》已经市人民政府同意，现予印发，请认真遵照执行。
二○○九年一月十二日
湘潭市土地市场管理规定
第一章 总 则
第一条 为了建立统一、开放、竞争、有序的土地市场，规范国有建设用地使用权交易行为，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省土地市场管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内国有建设用地使用权的供应、交易、土地储备及其管理等活动，适用本规定。
第三条 市、县国土资源部门负责本辖区土地市场的管理和监督。
市、县人民政府规划、建设、房产、财政、物价、工商行政管理、发展改革、国资监管、商务、监察等部门按照各自职责，做好土地市场管理的有关工作。
第四条 市、县人民政府应当依法加强土地利用规划、计划的管理，严格控制建设用地供应总量，坚持对建设用地的集中统一供应，垄断土地一级市场，加强对土地二级市场的监管，建立健全国有建设用地使用权公开交易和土地储备制度。
市、县国土资源部门应当建立土地供应信息发布制度、供地条件与结果公示制度、土地登记资料公开查询制度。
第二章 土地供应
第五条 市、县国土资源部门应当会同同级发展改革、规划、财政、建设、房产、国资监管等部门定期编制供地计划和出让计划，经本级人民政府审查，报上一级人民政府审查批准后，及时向社会发布。
第六条 土地供应应当采用国有建设用地使用权出让、租赁、作价出资或者入股等有偿使用方式，但法律、行政法规规定采用划拨方式的除外。
第七条 国有建设用地使用权出让，属于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地和工业用地的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。其他用地，同一宗地只有一个意向用地者的，可以采用协议方式出让；同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第八条 国有建设用地使用权租赁，除符合国家和省规定的协议供地条件可以采用协议方式租赁的以外，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式进行租赁。
第九条 国土资源部门应当加强对供地情况的监督检查，会同规划、建设、房产、监察等部门建立建设项目竣工验收制度和建设用地批后监管制度。
国土资源部门实行供地情况报备制度。县级国土资源部门应当在供地后10天内将供地情况报市国土资源部门。由市人民政府根据市国土资源部门结合市本级供地情况按季度汇总后，分别报省人民政府和国土资源部备案。
第三章 土地交易
第十条 国有建设用地使用权交易，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第十一条 下列国有建设用地使用权交易，应当在市、县人民政府指定的土地交易场所公开进行：
（一）国有建设用地使用权出让；
（二）国有建设用地使用者申请改变土地用途或者申请改为出让国有建设用地使用权，需要按照市场价补缴土地使用权价款的；
（三）划拨国有建设用地使用权单独或者连同地上建筑物、附着物经批准的转让；
（四）国有企业事业单位或者国有控股企业国有建设用地使用权的转让；
（五）为实现抵押权而发生的国有建设用地使用权或者连同地上建筑物、附着物所有权的转让；
（六）人民法院判决、裁定涉及国有建设用地使用权或者连同地上建筑物、附着物所有权的转让；
（七）经营性出让国有建设用地容积率调整幅度超过相关规定的；
（八）法律、法规规定应当在土地交易场所公开进行的其他国有建设用地使用权交易。
出让的国有建设用地使用权随同地上建筑物、附着物转移且不改变土地用途，不需补缴国有建设用地使用权价款的，可以不在土地交易场所公开交易。
国有建设用地使用权交易涉及国有企业或者国有控股企业国有资产转让的，国资监管机构应当依法加强监督。
第十二条 进行国有建设用地使用权公开交易，由市、县国土资源部门依据供地计划、出让计划和供地方案制定具体宗地的招标或者拍卖、挂牌文书，由规划部门依法办理用地规划审批手续。
在国有建设用地使用权出让前，规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度、容积率、建筑密度、绿地率、宗地平面界址和竖向界限等规划条件，作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分，未确定规划条件的地块不得出让。
国土资源交易机构应当于招标、拍卖、挂牌前20日在指定的土地交易场所、中国土地市场网和当地主要媒体发布公告，必要时在省级、国家级媒体发布公告。公告内容包括地块面积、位置、性质状况、瑕疵说明、规划条件、用地者资格资质、交易条件和交易程序等。
第十三条 采用招标方式进行国有建设用地使用权公开交易的，招标方应当设立5人以上单数的评标小组。评标小组的主持人由招标方指定，其他成员在开标前24小时内由主持人从招标评标专家库中随机确定。
采用拍卖、挂牌方式进行国有建设用地使用权公开交易的，应当设立由国土资源、规划、监察、财政、国资监管、物价、建设等部门代表组成的国有建设用地出让协调决策委员会，实行集体决策，由拍卖、挂牌方指定主持人。采用拍卖和挂牌方式出让的，原则上在湘潭市网上交易系统实行网上交易。
国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌交易的具体操作规则，按国土资源部和省国土资源厅的规定执行。
第十四条 国有建设用地使用权公开交易时，有下列情形之一的，由国土资源交易机构及时宣布中止交易：
（一）土地利用所依据的客观情况发生重大变化，确实影响公共利益的；
（二）发生不可抗力事件的；
（三）司法、监察机关因办理案件确实需要中止交易的；
（四）依法应当中止交易的其他情形。
前款规定情形消除后，国土资源交易机构应当及时恢复交易并书面通知当事人，交易期限顺延。
第十五条 有下列情形之一，未经依法批准或者不符合法定条件的，不得交易：
（一）改变土地用途的；
（二）改变国有建设用地使用权性质的；
（三）转让划拨国有建设用地使用权的；
（四）出让国有建设用地使用权首次转让的；
（五）法律、法规规定其他不得交易的情形。
第十六条 加强对划拨国有建设用地使用权的管理，严格规范划拨国有建设用地上市交易。
（一）为实施城市总体规划和公共利益的需要，严格控制划拨国有建设用地办理出让。对划拨国有建设用地使用权申请上市或以明显低于市场价转让的，国土资源储备机构具有优先收购权。对于划拨国有建设用地使用权连同房屋（私房）转让的，原则上保留划拨，办理国有建设用地使用权变更登记。
（二）原划拨、承租国有建设用地使用权人申请办理出让、转让，不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合城市规划的用地，可以公示协议出让；需要由非经营性改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途，经规划部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，必须由国土资源储备机构按原用途划拨权益价格收购或收回国有建设用地使用权另行按新用途公开出让。
第十七条 非经营性出让国有建设用地申请改变用途为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性国有建设用地的，必须由国土资源储备机构按原用途现时市场价收购，收回国有建设用地使用权另行按新用途公开出让。
第十八条 国有建设用地使用权交易成交后，国有建设用地使用权人应当在规定期限内，持土地使用合同、国土资源交易机构出具的成交确认书和其他法定材料，到市、县国土资源部门依法办理土地登记手续，领取国有建设用地使用权证书。
国有建设用地使用权交易前已经统一办理用地和规划审批手续，成交后不改变土地用途和规划方案确定的条件的，不再办理用地和用地规划审批手续。
第十九条 有下列情形之一的，市、县国土资源部门不得办理土地登记手续：
（一）依法应当实行国有建设用地使用权公开交易而未实行的；
（二）国有建设用地使用权公开交易未按法定程序进行的；
（三）国有建设用地使用权出让价款或者出让金额未缴清的；
（四）法律、法规规定交易无效的其他情形。
第二十条 国土资源交易机构提供土地使用权交易服务，可以根据交易服务类型收取交易服务费。具体收费标准，按照省人民政府价格行政主管部门核定的标准执行。
第二十一条 市、县国土资源部门应会同商务、工商行政管理部门加强对拍卖机构参与国有建设用地使用权拍卖的管理。
国有建设用地净地使用权拍卖必须由市、县国土资源部门所属的国土资源交易机构组织。
国有建设用地使用权附带经规划部门批准可以保留的建（构）筑物等其他资产拍卖可以由市、县国土资源部门所属的国土资源交易机构会同国有资产监管机构，以及有相关资质的服务机构联合组织。
第四章 地价管理
第二十二条 市、县人民政府应当每三年全面更新确定一次基准地价，建立基准地价听证和更新、公布制度。确定和更新的基准地价应当报上一级人民政府国土资源行政主管部门核准。
市、县人民政府应当建立标准宗地的标定地价体系，并定期公布。
第二十三条 市、县国土资源部门应当建立健全地价动态监测信息系统，加强对交易地价、评估地价的监督。对交易地价异常波动的地区，市人民政府可以根据需要，采取调整供地政策、行使优先购买权、限制交易地价等行政措施。
第二十四条 国有建设用地使用权转让成交价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可以依法行使优先购买权。划拨国有建设用地使用权低于市场价格转让的，市、县人民政府应当行使优先购买权。
第二十五条 采用招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权的，由国土资源部门提出方案报本级人民政府，市、县人民政府应当按照评估、询价议价、集体决策等程序，确定底价、起始价。底价在成交确认前不得泄漏，未达到底价的不得成交。
第二十六条 市国土资源部门应当会同物价等有关部门根据土地用途、地类、级别等因素，拟定协议出让最低价标准，经省国土资源部门审查，报省人民政府批准后实施。
县协议出让国有建设用地最低价由市国土资源部门会同物价部门拟定，经市人民政府批准公布，报省国土资源部门备案。
协议方式出让国有建设用地使用权的，市、县国土资源部门应当对拟出让地块的价格组织评估，经集体决策后，合理确定协议出让价格。协议出让成交价格不得低于协议出让最低价标准。
市、县工业用地出让最低价标准统一按国土资源部制定的《全国工业用地出让最低价标准》执行。
第二十七条 采用租赁方式供应国有建设用地的，市、县国土资源部门应当根据土地用途、地类、级别等因素拟定租金标准，报本级人民政府批准后公布，并报上一级国土资源部门备案。
第二十八条 采用作价出资或者入股方式供应国有建设用地的，市、县国土资源部门应当对该地块的土地价格组织评估，经集体决策后确认国家股、国有法人股的股权数额。国家股股权可以委托有资格的国有股权单位持有，所得收益缴入同级财政。
第二十九条 国有建设用地使用权价款、租金等土地有偿使用收益必须全额上缴财政，不得擅自减免、挪用或者私分。
第三十条 市、县国土资源部门应加强对土地估价机构的监管，严格把好土地价格评估初审和备案关。
第五章 土地储备
第三十一条 土地储备是指市、县人民政府为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备具体工作，由市、县国土资源部门管理的经本级人民政府批准成立、具有独立的法人资格的土地储备机构负责。
第三十二条 土地储备实行计划管理。市、县国土资源部门应当会同同级发展改革、规划、财政、人民银行等部门依法合理编制土地储备计划，报同级人民政府批准后组织实施，并报上一级国土资源部门备案。
市、县财政、国土资源部门应当加强对土地储备投资融资、成本核算和资金的监督管理。
第三十三条 储备土地的来源包括：
（一）依法收回、收购、置换的土地；
（二）未确定土地使用权的土地；
（三）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划而依法征收的土地；
（四）其他依法应当储备的土地。
第三十四条 全市城市规划区范围内的商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地统一纳入储备管理，集中由国土资源储备机构供应。可以由国土资源储备机构征收、收购并开发整理以后申请上市，也可以由国土资源储备机构收回国有建设用地使用权并明确权益补偿金额以后委托上市。
第三十五条 土地储备机构储备新征土地的期限不得超过2年；确实需要延期的，经本级人民政府同意后，报上一级人民政府批准。
第六章 法律责任
第三十六条 有下列情形之一的，由市国土资源部门责令限期改正，重新依法办理有关手续；对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本规定第七条、第八条规定，应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让、租赁国有建设用地使用权而采用协议方式的；
（二）违反本规定第十一条规定，国有建设用地使用权交易应当在土地交易场所公开进行而未在土地交易场所公开进行的；
（三）违反本规定第二十五条规定，没按规定程序确定出让底价或者起始价，泄漏出让底价或者未达到出让底价成交的；
（四）违反本规定第二十六条规定，协议出让底价低于协议出让最低价标准出让国有建设用地使用权的，工业用地出让价格低于最低价标准的；
（五）违反本规定第二十九条规定，擅自减免、挪用或者私分国有建设用地使用权价款、租金等土地有偿使用收益的。
第三十七条 国家机关及国土资源交易、储备机构的工作人员在土地市场管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第三十八条 本规定从2009年3月1日起施行。市人民政府原关于土地市场管理有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
新刑事诉讼法对非法证据排除规则作出了比较详细而明确的规定。新刑诉法第54条第1款规定:“采用刑讯逼供等非法方法收集的犯罪嫌疑人、被告人供述和采用暴力、威胁等非法方法收集的证人证言、被害人陈述，应当予以排除。收集物证、书证不符合法定程序，可能严重影响司法公正的，应当予以补正或者作出合理解释;不能补正或者作出合理解释的，对该证据应当予以排除。”第2款规定:“在侦查、审查起诉、审判时发现有应当排除的证据的，应当依法予以排除，不得作为起诉意见、起诉决定和判决的依据。”
从理论上看，只要是采用非法方法收集的证据，都应该依法予以排除，但司法实践并非总是如此完美。新刑诉法第54条第2款规定非法证据不得作为起诉意见、起诉决定和判决的依据，可非法证据往往会以各种形式，合法地“钻进”起诉意见书、起诉决定书和判决书，冠冕堂皇地成为定案定罪的依据。就刑事案件而言，起诉意见和起诉决定固然重要，但庭审更像是案件的“总闸”，所有证据都会在法庭上“公开亮相”接受各方当事人的质证，只有在庭审环节经受住“考验”才能最后成为定案的证据，案件才能尘埃落定。所以，检察官如何在庭审环节应对和运用非法证据排除规则，对于确保刑事诉讼程序顺利进行、案件得到公正审理具有关键性的重要作用，应该引起大家的高度关注和重视。
首先要准确理解非法证据的概念。新刑诉法第48条规定的证据，包括物证，书证，证人证言，被害人陈述，犯罪嫌疑人、被告人供述和辩解，鉴定意见，勘验、检查、辨认、侦查实验等笔录，视听资料、电子数据等八类，无论是哪一类证据，证据原本只是一种用于证明案件事实的材料，其本身并没有合法非法之分。非法合法之说，是就证据的收集方法而言，是基于收集方法的不同而对证据所作的一种人为划分。所谓非法证据，就其本质而言，指的是非法获取的证据。何谓“非法获取”?各国法律有不同的规定，比较典型的是《联合国禁止酷刑公约》的规定，其含义是以酷刑、残忍及其他不人道的方式取得的被告人或第三人的口供或情报。而我国刑诉法规定的“非法证据”，可以从实体标准和程序标准两方面来理解:从实体标准上看，非法证据包括非法的言词证据和非法的实物证据，即口供以及物证、书证，口供包括犯罪嫌疑人、被告人的供述和证人证言。除此之外，都不属于我国法律规定的非法证据;从程序标准上看，口供被认定为非法证据的，必须是在获取的方法上属于非法，而“非法”的程度又有轻有重，有一般的违法和严重的违法，一般违法获得的证据只能说是有瑕疵的证据，不应认定为非法证据而一律予以排除，只有那些严重违法获得的证据才属于非法证据，才应当予以排除。而书证、物证，只有在其获取的方法违反法律规定的程序，且严重影响司法公正而又不能补正或者作出合理解释的，才予以排除，这是一种有条件的排除。虽然这一规定与《联合国禁止酷刑公约》中的规定相比尚有不少差距，但从历史视角看，我国刑诉法正逐步接近国际标准，这是毋庸置疑的。
另外，实践中应特别注意对“刑讯逼供等非法方法”的准确把握和理解，具体可参照《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》中有关刑讯逼供立案标准所列举的非法手段，即以殴打、捆绑、违法使用械具等恶劣手段逼取口供的，或者是以较长时间冻、饿、晒、烤等手段逼取口供，严重损害犯罪嫌疑人、被告人身体健康的行为。即所谓的“刑讯逼供等非法手段”中的“等”字，应理解为是与刑讯逼供这一手段程度相当的行为。
其次要细致部署庭审策略。从某种程度来说，公诉人在庭审前的准备工作充分与否将直接影响庭审的效果，甚至决定案件的胜败。因此，为了使案件在庭审时尽可能不出现意外，公诉人应当事先仔细审阅案件的全部事实证据，一旦发现有非法的言词证据或实物证据，应主动通过合适的程序予以排除。为了尽早发现非法证据，公诉人在审查起诉阶段还应充分聆听犯罪嫌疑人的辩解、耐心观看相关的全程录音录像，在确认不存在非法证据的情况下，再精心预设辩护方的辩解和质疑、谨慎部署公诉的技巧和策略等，尤其要特别注意案件中出现的细节问题和相关知识，这样才能在庭审时做到胸有成竹、知己知彼，沉着应战。
最后要积极调动相关证人。在英美法系的抗辩式诉讼模式下，庭审有如没有硝烟的战场，法庭辩论激烈精彩，交叉询问的成功与否对案件的胜负起着关键作用。我国的庭审虽没有英美国家那么激烈，但为了排除有罪证据中分量比较重的犯罪嫌疑人、被告人的口供，有时候被告人和律师也会施展各种手段。在法庭上公诉人不但自己要沉着冷静，不慌不忙，给人留下一个正直、可信的形象，而且要鼓励相关证人从容应对辩护方可能提出的种种刁钻问题;既要统筹兼顾事先协调好每一个证人证言的作用，又要随时调整应战策略，根据辩护方提出的有关非法证据排除的内容和理由，一一进行针锋相对、有理有据的应答和说理。但是，如果辩护方提供的线索或者证据，能够充分证明该证据确实属于非法证据或者不能排除存在以非法方法收集的可能性的，公诉人也应当坦然地接受被排除的结果。总之，公诉人在法庭上，应表现出胸有成竹、非常自信的神态，并尽可能自始至终地发挥积极主动性，如必要时提请人民法院通知有关的侦查人员或者其他人员出庭说明情况，或不能当庭举证时，可以建议法庭延期审理等。
这里，需要特别注意的是侦查人员出庭作证问题。庭审时，无论是依照哪种程序启动非法证据排除程序，作为控诉方的检察官都要承担证明证据收集合法性的责任，而作为辩护方，是不承担任何证明证据是非法收集的责任的，相反，他们只是有权利提供相关的线索或证据。当被告人出现当庭翻供时，如果是检察机关自身办理的职务犯罪案件，因整个讯问过程都采用了全程的同步录音录像，公诉人只要提供讯问笔录、现场播放原始的讯问过程录音录像，结果是否存在刑讯逼供也就一目了然。
如果是公安机关负责侦查的案件，在目前不少地区还没有全程同步录音录像的情况下，只能提请法院通知有关的侦查人员或者其他人员出庭说明情况。新刑诉法还进一步规定:经人民法院通知，有关人员应当出庭。但法律并没有对有关人员拒绝出庭作证规定什么相应的惩罚措施。因此，在需要侦查人员出庭作证的情形下，公诉人一定要事先做好侦查人员或相关人员的工作，除了动员劝说其出庭外，还要告诫其在法庭上切不可撒谎。因为侦查人员的诚信问题事关重大，从常理来分析，即便侦查人员在讯问时曾使用过刑讯逼供等非法方法获得口供，他当庭一般也是不愿承认的。这不仅会影响个案正义的实现，也会对整个司法的公信力产生极坏的影响。如果老百姓认为一个公职人员竟然当庭撒谎，长此以往，其后果将不堪设想。
当侦查人员在法庭上被人怀疑撒谎、其诚信受到极大损害时，公诉人应该怎么办?事实上，一个已起诉到法庭的刑事案件，其证据不可能只有犯罪嫌疑人、被告人的认罪口供，只要其他证据仍能环环相扣、互相印证，保证了结果的唯一可能性，即使经过法庭审理，口供被确认或者不能排除存在以非法方法收集情形而被排除的，公诉人仍可以取得庭审的成功，正如新刑诉法第53条中规定的:没有被告人供述，证据确实、充分的，可以认定被告人有罪和处以刑罚。
(作者单位:最高人民检察院检察理论研究所)
