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论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷

邓光达

我国物权法草案已进入十届全国人大常委会第十二次会议审议阶段，这标志着我国法制建设日臻成熟，公民财产权益的保护力度将从制度层面得以真正提升和落实，物权法草案再次引起社会公众的强烈关注。
据媒体报道，物权法草案规定“建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”。
物权法草案设计的上述制度安排，无疑以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向，明确了现实生活中纷争不止的住宅小区绿地、车库的权利归属，具有不可估量的积极意义。
但是，物权法草案上述制度安排中的部份内容，“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，从法律的公平、正义、合理的价值观去分析判断，存有重大的先天性缺陷，不利于社会公众整体合理利益的实现，不利营造一个和谐共处、可持续发展、止争息诉的社会环境，不利于节约社会公共事务的管理资源，将可能给社会公众行使和享有必须的、正当的、适宜的、合理的、公平的、正义的利益带来灾难性的后果，应引起立法机关和公众的高度关注。
一、物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，将使现实生活中，不利于社会和公众整体利益的行为合法化，弊大于利，负面后果将难于控制和收拾。
1、在现实生活中，有的房地产开发商或建设单位在住宅小区的建筑物首次转让时，在房地产买卖合同中约定：住宅小区绿地的所有权或绿地的使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。此时，依据物权法草案上述依约定确权的制度设计安排，住宅小区的绿地所有权或法律权益将全部归属于房地产开发商或建设单位。
物权法草案的制度安排一旦使上述现实生活中的行为成为合法的法律行为后，房地产开发商或建设单位对住宅小区的绿地享有所有权，将可能带来以下的严重后果：
（1）小区绿地将可能会变成房地产开发商或建设单位获取更大商业利益的一项稀有专有资源，小区所有的业主住户将无法正常地、合理地使用和管理与住户业主密切相关的小区绿地，不能拥有必须合理的居住环境和权利
其实，随着当今社会经济和文化的发展和进步，城市居民享有小区绿地的使用权已经成为一项必须而又合理的应有权利。但是，当房地产开发商或建设单位享有小区绿地所有权后，房地产开发商可以合法地限制或禁止小区住户使用小区绿地，可以合法地限制某类人群使用小区绿地，可以过有偿服务的方式让小区业主使用小区绿地。此时，小区业主住户安居的完整权利受到房地产开发商或建设单位商业利益的干扰，公民居住的经济成本和权利环境处于不可自控的境地，社会大众安居乐定的目标将无法实现。
（2）在小区业主不能拥有小区绿地共有权利的情况下，小区业主与房地产开发商或建设单位之间的经济利益和权利博弈，将随着市场环境的变化而不断改变，权利与利益的争诉概率加大，止争息诉目标亦无法实现，社会管理公共事务的成本将长期维持较高的成本，损害全社会的共同利益。
（3）当小区绿地为房地产开发商或建设单位所有时，其可借助强势地位，通过市场运作，以合法方式，变更小区绿地的用途，以获取更高的商业利益，或者市场对价的方式，向小区绿地使用的对象收取超额的商业垄断利益。
2、同上理，在现阶段停车位法定规划比例还处于一般水平的现实状况下，当小区法定规划的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将可能垄断这部份相对小区住户而言的稀缺物业，以高租金或高价格，向小区业主住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户和应有的合理利益。
物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，未能以最优的制度安排，实现社会公共利益的最大化，对小区住户的公共利益维护缺乏力度，未能在小区业主住户和房地产开发商或建设单位利益之间取得应有平衡。
3、物权法草案对绿地、车库等依照有约定的，按约定，无约定，推定为共有的思路作制度安排的设计，致使停车位、绿地的权利归属处于专有或共有权属二可状态，物权归属并不稳定。在现实生活中，易产生较大的纷争概率，不能说是一个较好的制度设计。
4、物权法草案对绿地可按约定确定权利归属的安排，与长期以来实施的房地产法律制度不能衔接。在现有的房地产法律制度中，小区宗地号的土地使用权面积在地上建筑物建成后，依房地合一转移的法律规定，小区宗地号的全部土地面积已经分摊到计算建筑容积率的建筑物上，如果新的物权法制度安排不能与长期实施的合法、合理有效的房地产法律制度衔接，其后果将是严重的。
二、根据我国现实和未来的发展状况，应把小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，作小区全体业主共有财产的制度安排。
物权法草案有关建筑物区分所有权的制度设计安排，借鉴了德国和我国台湾省《公寓法》等相关法律制度，但借鉴后的建筑区划内和建筑物区分所有权的制度设计安排，并没有充分吸收该法律模式中有关建筑区划内共有权制度的设计与安排，放弃该法律模式中规定的，当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人（即全体业主）生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有的合理内涵。
据相关资料显示，我国台湾省有关停车位的权属制度安排是将法定强制规划标准要求的停车位（法定停车位）安排规定为建筑物区分所有权人共同拥有，但是，建筑物区分所有人可以通过约定，将法定停车位以对价方式约定为某一小区业主专有使用，该对价和约定受法律保护，而对超出法定强制规划标准建设的停车位，即对房地产发展商或建设单位经行政管理部门批准建设的增建停车位、奖励停车位则作专有权属的制度安排，允许增建停车位、奖励停车位在市场上自由买卖。
在小汽车快速进入我国城市居民家庭生活，将成为不可缺少的居住出行元素，居住环境日益提高的当今时代，我国物权法草案对停车位、绿地权属制度的设计安排，应以小区和建筑物最终功能为制度安排的基点、出发点，摒弃优先考虑投资利益的取向，吸收他人有关当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有这一公平、合理原则，对小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，确立并做出为小区建筑物区分所有人的共有财产的制度安排。
三、小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属建筑区划内建筑物区分所有权人共有的制度安排，能较好地平衡各利益主体的合理利益，对社会终极的管理目标有利，对小区众多的业主住户有利，亦不损害房地产开发商或建设单位的合理利益。
当法律制度安排小区绿地和和法定停车位为小区建筑物区分所有权人共有时，房地产开发商或建设单位为实现其预期的商业利润，将会把预期的市场利润安排的小区住宅房价上，优质优价，房地产开发商或建设单位合理的商业利润并不会降低，房地产开发商和建设单位的投资动力并不会减弱。此时，对买家而言，要获得较好的居住配套环境，就要付出合理的成本，价优质优。如此的制度安排，在市场机制的作用下，将会在较好地平衡各方权利主体的合理利益。
物权法将与我们公民生活息息相关，一个良好的物权制度安排，将有利于社会经济、文化发展，有利于社会的和谐和稳定。期待良好的物权制度安排，能给我们公民的合理利益带来更好的保护。



二○○四年十月二十六日


　　自1996年刑事诉讼法修改实施以来，我国刑事诉讼模式发生了实质性的变化，刑事诉讼由“纠问式”转变为“抗辩式”，更为展现诉讼文明与理性。但是在实践中，逐渐出现了1996年刑事诉讼法相关规定与现实的不相适宜之处，其中证人出庭作证制度的难以落实就是一大问题，经过近十几年的探索与研究，修改后的刑事诉讼法对此问题作了丰富的修订与补强。基于证人作证面临的现实困境，为证人出庭作证制度更好地落实，结合实践适用应当注意的现实困境，笔者提出下述构想:

一、应尽快建立证人保护体系

1.明确保护的具体机关。对于是设立专门的保护机关，还是由办案部门进行具体的操作，理论界存在不同的声音，有人主张学习西方的先进经验，设立专门的保护机关，如美国出台《证人安全方案》，在司法部专门设立了证人安全处专门负责，我国香港特别行政区的廉政公署最近也成立了保护证人专组。修改后刑诉法规定由各个不同阶段的承办部门进行管理，虽然这样的规定有利于快速地进入保护，但也容易产生推诿现象，不利于确定权责。在没有具体设置专门的机构之前，我们要做到:一是增强承办部门的责任心，将对证人保护纳入对案件的考核机制当中，增加证人保护不力的责任追究制度。二是加强办案部门的沟通协作，避免推诿现象。如遇保护部门不明确的情况下，刑事诉讼程序中的承办单位有着共同的保护职责。在情况紧急的状态下，任何办案部门都有先行保护的义务，在解除紧急情况之后，方可根据具体阶段进行移送。三是检察机关对证人保护行为应当进行监督，对保护不及时、不合法的行为要及时进行纠正。

2.根据具体情况丰富保护的措施。由于我国的证人保护尚处于探索阶段，即便是已经考虑到了证人保护的重要性，但是修改后刑诉法规定的相应措施依然十分保守。笔者认为，实践中可以参照一些较为成熟的证人保护措施进行丰富。

一是临时闭庭审理。美国宪法第6条和第14条修正案保证被告人有权获得公开的审判，但是判例法支持在有足够的证据表明公开审判将会给证人带来危险或者贬抑法庭从证人那里获得全面、准确的证言的能力时可以进行有限的闭庭审理或者临时要求特定的人员退出旁听。我国台湾地区证人保护法第20条也规定:“诉讼之辩论，有危害证人生命、身体或自由之虞者，法院得决定不公开。”

二是要注重庭外证人遭受恐吓行为的保护。例如美国当前证人保护的主要措施除了公诉人和辩护律师对被告人有关违法行为进行警告、设定高额保释金、对恐吓行为进行积极的起诉等传统措施以外，还包括紧急迁居、长期迁居、审前安全措施和庭审安全措施、对狱中的被害人和证人实行保护性监禁、社区辅助工作等措施。

三是充分利用科技力量，解除证人出庭作证的心理恐惧及客观困境。如证人或被害人出于安全或其他考虑不愿直接面对被告人以及对于出行不方便的证人，可以采取网络视频远程作证、单独作证等方式。

四是对面临人身危险的关键证人要积极采取防范措施。如提供紧急通讯联络、提供安全住所、提供到其他远离作证地居住地户口、提供特殊警卫。

二、规范证人出庭作证的相应程序

1.证人资格的审查程序。主要审查以下内容:(1)证人是否有正确表达意志的能力;(2)证人能够证明的内容;(3)证人证明的事实与争议的案件事实是否具有关联性。并且应当注意，传唤到庭的证人在出庭前，应当相互隔离，在出庭作证完毕后，才允许自由活动。目的在于能够有效防止证人证言之间的相互影响，保证证言的真实性和可信性。

2.证人出庭接受质询的程序。一是质询主体。为体现法官的中立性，其只是作为补充性发问，主要的质询主体是公诉人与辩护人以及当事人。二是质询程序。一般认为，在交叉询问规则下，通过对证人对立式询问，有助于揭示证言中的不实与矛盾之处，故而英美法系法律界把交叉询问作为证人证言可信性与完整性的保障。这也可以作为我们借鉴的经验。根据审判经验，应当先由申请证人作证的当事人先发问，询问完毕后，对方当事人可以进行反询问。然后双方当事人进行质证。不得宣读已经写好的证词，也不得向法庭背诵证词。在两个或者两个以上的证人关于特定事实的陈述出现重大矛盾时，法庭可以组织双方进行对质。

三、完善对证人无正当理由拒不出庭作证的制裁措施

可借鉴相关的立法，考虑对拒不出庭作证行为加重制裁力度。如美国联邦地区法院民事诉讼规则第53条第4款第(2)项以及法国刑事诉讼法规定，如果没有充分理由，证人不出庭或不提供证言，将被处以藐视法庭罪;根据最新的判例，可判处的最高刑罚是无期徒刑。在英国，证人如不遵守传唤则构成蔑视法庭行为，属于准犯罪行为。再如德国民事诉讼法第390条规定，证人并未提出理由，或者经宣示确定其理由不充分时，仍拒绝作证或拒绝履行宣誓手续，即可不经过申请，让证人负担因其拒绝而产生的诉讼费。

四、完善证人保障制度

1.费用计算的问题。计算方式为“实际支出”十“实际损失”。2.费用获取的问题。一般采取垫付方式，在出庭作证之后向法院提出报销申请。但是如果证人条件困窘无以支付相应费用的，可以向法院申请事前支付，法院应当充分考虑当事人条件作出决定。

(作者单位:江西省宜春市袁州区人民检察院)